Вадим Шабалин - Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде

1. Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

2. Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи.

Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом

1. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

3. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Все вышеперечисленное не относится к иностранным юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, находящимся на упрощенной системе налогообложения (УСН) в соответствии со статьей 23 частью 3 ГК РФ ИП в рассматриваемой ситуации приравниваются к юрлицам и должны заключать именно договоры аренды, а не найма.

Итак, давайте отметим особенности рассматриваемой схемы белой сдачи жилого помещения юрлицу.

• если компания настаивает на таком оформлении взаимоотношений, то арендная (именно арендная) плата должна быть повышена в среднем на 15 % (налог на добавленную стоимость физического лица (НДФЛ) рассчитывается не простым добавлением 13 %, а по формуле АПх100:87, что несколько больше, к тому же собственник в этом случае необходимо будет отчитываться перед налоговой).

• перечисление денег возможно только на расчетный или карточный счет хозяина, что создает определенные неудобства.

• у арендатора по сравнению с нанимателем значительно больше прав даже и при краткосрочном договоре, что тоже необходимо учитывать.

• юридические лица обычно не согласны оформлять обеспечительный взнос за сохранность имущества (хотя к правоотношениям залога он никакого отношения не имеет). Максимум, на что можно договориться, это одновременное перечисление арендной платы «за первый и последний месяцы», что, согласитесь, совсем не то, на что рассчитывает собственник.

• в тексте договора, также как и при серой схеме, должно быть указано предельное число проживающих граждан, а также условия досрочного расторжения договора во внесудебном порядке по инициативе хозяина (в нашем случае арендодателя).

Указанная форма оформления отношений между собственником и юридическим лицом (на практике и с ИП, и даже с физлицом) обычно встречается при использовании жилья (квартиры или дома) в посуточном или даже почасовом режиме, когда хозяин привлекает себе в помощь профессиональную управляющую компанию (подробнее об этом у нас шла речь в разделе 1.5). В этом случае, особенно когда юрлицо вкладывается в ремонт и оборудование посуточной квартиры в соответствии со стандартами, принятыми на этом рынке, ему требуются определенные гарантии, что сдатчик будет вести себя адекватно и не расторгнет договор раньше времени (или сильно повысит цену).

Для минимизации рисков существуют две основные схемы: первая – договор аренды на срок более года; вторая – ДДУ, где доверительным управляющим является агентство, а учредителем управления и выгодоприобретателем в одном лице – собственник. Такой договор в соответствии со статьей 1017 ГК РФ подлежит госрегистрации вне зависимости от срока, а его существенными условиями являются:

• состав имущества, передаваемого в доверительное управление, и его персонификация;

• указание учредителя и выгодоприобретателя;

• размер и форма вознаграждения доверительному управляющему (если таковое предусмотрено);

• срок действия, порядок расторжения и прекращение договора.

Естественно, договоры краткосрочного найма, заключаемые доверительным управляющим с физлицами-посуточниками, никаким образом в налоговых органах не засвечиваются, но зачастую и не заключаются вообще (что, конечно, неправильно). При этом агентство либо платит хозяину фиксированную сумму (например, 40 тыс. руб. вместо 30 тыс. руб. за обычный наем), либо передает ему всю выручку (например, за 30 дней квартира сдавалась 20 по цене 3 тыс. руб/сутки, что составило 60 тыс. руб.), за вычетом своей комиссии (по ДДУ – вознаграждения доверительного управляющего).