Сергей Прокофьев - Квартира в Сочи. Как выбрать и купить квартиру у моря

Итак, оценщик работает по таблицам, в которых введены всякие коэффициенты. Поскольку эти коэффициенты пишут «кабинетные» профессора, то в ряде регионов страны они очень сильно отстают от действительности. Просто отстают, потому что коэффициенты не успевают редактировать по мере изменения рынка. Поэтому большинство оценщиков, по крайней мере, мне известных, очень часто занимаются «лукавой» оценкой. Они спрашивают, а какую цифру вы хотите получить?

А теперь внимание!

Если вы берете оценку для ипотечного кредита, например, для Сбербанка и Сбербанк дал вам список из десяти оценочных компаний, аккредитованных у них, то спрашивать какая должна быть цена будут не у вас. Спрашивать будут у того «кто заказывает музыку», то есть у Сбербанка. Скорее всего, вам оценят ниже реальной стоимости, потому что в случае, если вы не вернете ипотечный кредит и эту квартиру, как неликвид, банку нужно будет выставлять на продажу, то чем ниже оценочная цена, тем им выгоднее.

И, наоборот, если вы обращаетесь в оценочную компанию сами, без привязки к аккредитациям в банках и говорите, что вам нужна оценка на три миллиона, к гадалке не ходи, вам на три миллиона и оценят. К сожалению, "лукавая" оценка процветает в нашей стране и это плохо.

Если бы этого не было, если бы у оценщиков были актуальные коэффициенты, то за 5–7 тысяч рублей можно было бы получить объективную цифру, сколько стоит ваша квартира сегодня. И выходить на рынок, продавать квартиру с правильной ценой. Потому что, ошибка в стартовой цене приведет к тому, что квартира будет долго болтаться в рекламе, ее увидят все потенциальные покупатели и, когда вы начнете снижать цену, чтобы ее все-таки продать, вас "упрессуют" по цене на столько, что вы снизите цену намного ниже рынка. Поэтому, выгодно стартовать по рыночной цене сразу, а не с завышенной цены и потом опускаться.

Второй метод оценки называется «Десять лучших цен». Он очень простой.

Заходите в интернет и находите все аналогичные квартиры в вашем микрорайоне. Например, у вас пятиэтажный хрущевский дом, четвертый этаж, площадь 42 м 2. Вы смотрите какие цены на квартиры в вашем микрорайоне, в домах такого же типа, на четвертом этаже, с такой же площадью.

Допустим, таких квартир будет 28. Заносите их в электронную табличку и сортируете по цене.

И сейчас, внимание вопрос!

Какая квартира будет продана первой из этого списка?

В списке 28 квартир. Очень похожих, находятся рядом, дома одинаковой серии, одинаковые этаж и площадь. Вы отсортировали по цене. Сверху самая дешевая, снизу самая дорогая. Какой номер квартиры будет продан первым?

Конечно же, самая дешевая. Первая по списку квартира будет продана первой. Ну, хорошо, есть второстепенные факторы, видовые характеристики, качество ремонта фасада дома, ремонт подъезда, захламленность холла. Признаки, по которым, возможно, третья квартира из списка будет продана первой, но первая десятка – вне конкуренции. Топ-10 самых дешевых цен приведет к тому, что эти квартиры будут проданы в первую очередь, а потом уже все остальные.

Так вот, метод «десяти лучших цен» состоит в следующем:

Если вы хотите оценить сколько стоит ваша квартира или квартира вашего клиента (если вы специалист рынка недвижимости), то проведите такую простую аналитику. Выпишите в табличку все однотипные квартиры и попросите собственника поставить его квартиру в этом списке на любое место. Хочет на 29-е, если в списке 28, хочет на пятое, хочет на первое.

Как вы думаете, куда чаще всего ставят собственники?

Из моей практики есть два варианта. Первый: ставят где-то двадцатой. Тогда мне становится ясно, что человек ни чего не понял и такая квартира будет продаваться очень долго. Бесполезно браться за такие варианты. Конечно, заниматься ожиданием того, что цена квартиры дойдет до рыночной можно, но это займет восемь-девять месяцев, а то и больше. Нет смысла заниматься продвижением непродаваемой квартиры. Но, если человек ставит свою квартиру в первую десятку, я помогаю ему продать эту квартиру. Такой простой метод «десяти лучших цен».

Давайте двигаться дальше и посмотрим, какие факторы влияют на цену недвижимости. Их не так много. Есть факторы ключевые и есть второстепенные. Сначала рассмотрим ключевые факторы.

Первый фактор, влияющий на цену – это место. В Сочи самый популярный район – Центральный. В нем есть десяток микрорайонов: Центр, Заречный, Новый Сочи, Мамайка, Донская, Макаренко, Больничный городок, Ареда, Завокзальный, КСМ. Не сложно догадаться, что микрорайоны, которые ближе к морю – более востребованы. Они более престижные, более дорогие.