Вадим Шабалин: Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров

Особо квалифицированный состав (ст. 159 ч. 3 и 4) подразумевает наличие следующих признаков: использования служебного положения;совершение деяния в составе организованной группы(в отличие от группы лиц она характеризуется устойчивостью и многоэпизодностью преступной деятельности); двумя или более судимостями за хищение(в том числе условными или ранее с отсрочкой), а также причинением потерпевшему ущерба в крупном(более 250 тыс. руб. на день совершения) или особо крупном(более 1 млн. руб.) размерах. В этих случаях есть надежда, что правоохранительные органы реально займутся розыском преступника (или группы) и их удастся найти и задержать (более подробно о розыске скрывшихся аферистов – см. главу 10).

Мошенничество отличается от других видов хищений способом совершения – ведь завладение имуществом или правами на имущество ведется путем обманаили злоупотребления доверием.При этом различают активный обман(сознательное искажение истины, заведомо ложные, невыполнимые обещания) и пассивный(умолчание о фактах, непередача должных документов и т. п.). И в том и в другом случаях жертва вроде бы добровольно передает имущество или права на него аферисту, и с этого момента преступление считается совершенным.

При обнаружении и обезвреживании мошеннических действий следует различать их содержание и форму. Содержаниепредставляет собой основные схемы проведения афер, в том числе и с недвижимостью (об этом подробнее – в главе 1), под формойже подразумеваются психологические приемы, манипуляции, при помощи которых фармазоны (или группа) стремятся завоевать доверие лица, выбранного в качестве жертвы (см. главу 2), с целью в дальнейшем его обмануть.

При совершении сделок с недвижимостью, как и в любом бизнесе вообще, постоянно идет соревнование «снаряда и брони» – с одной стороны, аферисты разрабатывают новые схемы и приемы обмана жертв, с другой, в распоряжении добросовестных здравомыслящих участников рынка (профессионалов и простых граждан) есть ряд доступных методов, чтобы оградить себя, свою семью, бизнес и жилище от противоправных действий мошенников и кидал. Главная задача – сделать так, чтобы аферист понял, что Вы не позволите себя «лечить» как «позорного лоха», и в конечном итоге у фармазона «фарт не прокатит», какие бы «разводки» и «мульки» он бы ни «мутил» [2] Примечание: здесь и далее по тексту авторы сознательно используют криминальный жаргон, краткий словарь которого приведен в Видеоприложении 5. . Именно этим вопросам посвящены первые главы настоящей книги.

В настоящей главе мы разберем основные схемы жилищных афер «по существу», т. е. как они фактически организуются и проводятся. Со временем часть из указанных способов мошенничества, безусловно, утратит свою актуальность, особенно с развитием новой системы регистрации прав на недвижимость и повышением уровня профессиональной подготовки риэлторов, в первую очередь юридических отделов и служб безопасности агентств. Однако и у криминальных элементов, занимающихся облапошиванием граждан в сфере недвижимости, открыт не иначе как научно-исследовательский институт, в недрах которого для аферистов всех мастей ведущими специалистами, младшими и старшими научными сотрудниками в законе разрабатываются и исследуются на подопытных кроликах новые, идущие в ногу со временем методы отъема денег. Современные способы мошенничества – это вам, знаете ли, не на рынках в начале 90-х в наперстки лохов обыгрывать. Нынешние дети лейтенанта Шмидта пускают в ход не только ловкость рук, но и актерские таланты, навыки нейролингвистов, дорогостоящие, почти голливудские декорации, самые современные компьютерные технологии. Короче, попав к ним в лапы, вырваться из них, сохранив целостность кошелька, очень и очень трудно.

Давайте перейдем к основным видам мошенничеств с недвижимым имуществом, с которыми можно столкнуться на сегодняшний день.

Аферисты совершают сделки с квартирами или домами, которые им не принадлежат (выдают себя за хозяев), а настоящие владельцы об этом ничего не знают (случай сговора собственников с фармазонами будем рассматривать ниже). Основными разновидностями подобных действий являются: