Вадим Шабалин - Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров

• продажа неприватизированного жилья

Эта схема чаще всего организуется нанимателями муниципального жилья, вступившими в преступный сговор с аферистами или находящихся под контролем последних.

На потенциального покупателя «неприватки» сначала фабрикуют подложный договор соцнайма муниципальной квартиры в бараке где-нибудь в Ново-Долбуново или Зуево-Кукуево, потом в соответствии со ст. 72–75 ЖК РФ оформляется договор обмена этих помещений, и новоиспеченный «наниматель» столичной жилплощади прописывается в продаваемую квартиру (комнату), заключая новый договор соцнайма на свое имя. После окончания расчетов «потерпевший» продавец, которого фактически «выписали в воздух» (барак в забытом Богом рабочем поселке или полуразрушен, или вообще от него остался один фундамент), подает исковое заявление в суд о признании обмена недействительным (подробнее об этом у нас пойдет речь в главе 4) и гарантированно выигрывает дело. Деньги же «лоху»-покупателю, естественно, никто не вернет.

• лжеальтернатива

Альтернативные обмены (двойные купли-продажи) гораздо сильнее подвержены воздействию мошенников, ведь в этом случае можно кинуть «лоха» и при продаже его квартиры, и при покупке другой, а «на кону» стоит не доплата, а полная стоимость обмениваемой жилплощади. Характер афер в этом случае мало отличается от того, о чем шла речь выше (см. схемы 1–9).

• лжерасселение (лжеразъезд)

Это одна из самых «денежных» афер на квартирном рынке, поэтому фармазоны планируют и проводят ее особо тщательно.

По газетным объявлениям или путем распространения собственной рекламы аферисты находят жильцов (коммунальной или отдельной) квартиры в престижном районе и хорошем типе дома, желающих разъехаться (сами мошенники представляются либо риэлторами, либо покупателями).

Лжерасселение заключается в том, что фармазоны предлагают жильцам коммунальной квартиры очень хорошие варианты разъезда и после их согласия оформляют сделку так, что бывшая коммуналка продается абсолютно законно, а меньшие квартиры для жильцов приобретаются по схемам 1 (чужие) или 2 (многократные). В результате несчастные граждане оказываются на улице (отстаивать свои жилищные права через суд бесполезно – ведь бывшая коммуналка была продана без нарушений), а аферисты получают с покупателя 10 млн. руб. и более.

Указанная схема мошенничества, появившаяся несколько лет назад в Сочи и в дальнейшем распространившаяся на Подмосковье, включая территории «новой Москвы», и другие регионы, заключается в том, что на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или садоводства (а иногда – и для ведения личного подсобного хозяйства), незаконно возводится многоэтажный (до 8 этажей включительно, обычно 3–5) многоквартирный дом, в котором жилплощадь (отдельные изолированные блоки, которые риэлторы на жаргоне уже назвали недоквартирами) продается как доли в праве. Например, в таком объекте 20 псевдоквартир, и потенциальный собственник получает Свидетельство о госрегистрации на 1/20 (точнее 5/100) долей в праве на весь дом. Естественно, такая «самодеятельность» застройщика противоречит ныне действующему жилищному и градостроительному законодательству, и подобный самострой подлежит сносу по решению суда. Деньги же обманутым «лохам» никто, естественно возвращать не собирается (обычно организаторы такой аферы скрываются или уезжают на ПМЖ за границу).

На сегодняшний день эта афера (на жаргоне риэлторов именуемая «признанкой») является самой квалифицированной, интеллектуальной и изощренной. Суть ее заключается в том, что сделка совершается таким образом, чтобы в дальнейшем ее было легко признать в судебном порядке недействительной с неполной двусторонней реституцией (т. е. продавцу возвращается назад квартира, покупателю – денежная сумма, указанная в договоре). Собака зарыта здесь в том, что по документам цена в 2—20 раз ниже, чем на самом деле передал продавцу покупатель («признанка» организуется, когда в договоре указывается заниженная сумма в пределах 1—2 млн. руб.). Авторы надеются, что с введением в 2016 году нового порядка налогообложения сделок (подробнее об этом речь пойдет в главе 8) количество «признанок» сильно сократится, однако на сегодняшний день эта тема пока еще актуальна. Более подробно о признании сделок недействительными и методах защиты от них речь пойдет ниже (см. главу 4).