Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика

Если вы живете в единственной квартире и в доме не организован ТСЖ, то разницы в оплате за жилье у собственников и квартиросъемщиков практически нет и скорее всего не будет (квартплата и тем и другим будет повышаться одинаково). Однако собственнику дополнительно придется оплачивать налог на квартиру и землю под многоквартирным домом (подробнее об этом см. главу 4.13 четвертой части книги), а также компенсационные выплаты на капремонт.

Живу в центре Москвы, в 7-этажном кирпичном доме 1911 г. постройки с деревянными междуэтажными перекрытиями. В 1992–1993 гг. приватизация квартир у нас проводилась, и часть из них купили «новые русские». С января 1994 г. дом поставлен в план на реконструкцию, с одним из крупных коммерческих банков был подписан инвестиционный контракт. Но фактически отселение и какие-либо работы не велись, к тому же в 1998 г. инвестор обанкротился. В приватизации нам отказывают до сих пор. Можно ли сделать ее через суд?

В настоящий момент, после принятия в 1994–2012 гг. изменений и дополнений к Закону РФ «О приватизации», не подлежат передаче в собственность только три вида жилых помещений (эти положения будут действовать до 01.03.2017 г., см. предыдущий вопрос):

1) находящиеся в аварийном состоянии;

2) находящиеся в специализированных домах (общежития, интернаты для инвалидов и престарелых, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда);

3) находящиеся на территории закрытых военных городков или особых административно-территориальных образований (например, в погранзоне).

Кирпичный 7-этажный дом дореволюционной постройки, о котором идет речь в Вашем вопросе, не относится ни к одной из этих категорий. Поэтому отказ в приватизации занимаемого в нем жилья является незаконным, вне зависимости от того, заключен ли инвестиционный контракт на реконструкцию здания, подлежит ли оно сносу, модернизации, капитальному ремонту со сменой междуэтажных перекрытий или переводу в нежилой фонд. Подзаконные акты местной администрации (в нашем случае Правительства Москвы), на основании которых Вам было отказано в приватизации, изданы с нарушением ст. 76 Конституции РФ. Поэтому для защиты своих прав следует обратиться с исковым заявлением в народный суд по месту нахождения дома. Лучше всего это сделать сразу нанимателям нескольких квартир.

Какие изменения и дополнения в закон о приватизации состоялись в октябре 2012 года? В чем их суть?

16.10.2012 г. Президентом РФ был подписан Закон № 170-ФЗ [8] Федеральный закон № 117-ФЗ от 16.10.2012 г. «О внесении изменений в ст. 2 и 11 Закона РФ “О приватизации жилого фонда в РФ”». , который нес следующие изменения в порядок приватизации жилья:

– во-первых, более не требуется получать согласие на приватизацию от граждан, хотя и имеющих право на пользование помещением (прописаных в нем), но ранее уже использовавших свое право однократной бесплатной приватизации жилья, в том числе и в другом субъекте Федерации. Таким образом, исключаются случаи, когда один из членов семьи намеренно препятствует оформлению жилья в собственность другими из них.

– во-вторых, с введенеием в действие этого закона приватизация жилья супругами будет оформлена не в общую совместную, а в общую долевую форму собственности (подробнее об этом см. следующую главу 2.3).

– в-третьих, действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ (выселение БЧСС – бывшего члена семьи собственника) не распространяется на таковых, если к моменту исполнения приватизации они имели равные права пользования помещением с лицом, его приватизировавшим, т. е. отказались от своих прав пользу такового.

Чем отличаются «деприватизация» от «расприватизации»? Как проще перевести свою частную квартиру обратно в муниципальный фонд, если в этом возникнет необходимость?

Оба эти термина означают возврат жилплощади из частной собственности в муниципальную или ведомственную, причем их следует четко отличать друг от друга.

Деприватизацияподразумевает расторжение договора передачи в «административном» порядке, по соглашению сторон (в нашем случае собственника и местной администрации) в соответствии со ст. 450–453 ГК РФ. В этом случае собственники, желающие вернуть жилье в муниципальный фонд, обращаются в свое домоуправление, где соответствующий договор передачи расторгается. Потом эта сделка проходит госрегистрацию в органах юстиции, и жилплощадь становится опять муниципальной.