Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика

Действительно, вступление в действие с 01.03.2005 г. нового Жилищного кодекса (ЖК РФ, подробнее об этом см. главу 2.1) привело к отмене ряда законодательных актов, в том числе и Закона РФ «О приватизации». При этом гражданам, которые по разным причинам до введения в действие нового ЖК РФ не воспользовались своим правом на однократную бесплатную приватизацию жилья был предоставлен своего рода двухгодичный «переходный период», который Федеральным законом № 93-ФЗ [5] Федеральный закон № 93-ФЗ от 30.06.2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (в ред. от 23.06.2014 г.). был продлен еще на три года, до 01.03.2010 г., а впоследствии еще четыре раза, до 01.03.2017 г. И именно тогда понятие «приватизация» должно исчезнуть из практики: людям, которые по разным причинам не воспользовались этим своим правом и остались нанимателями своих квартир или комнат, придется в случае необходимости выкупать их у муниципальных властей по оценочной стоимости (пока подразумевается, что это будет цена ниже рыночной, но выше кадастровой). Кроме того, все граждане, получившие бесплатное жилье по договору социального найма после введения в действие нового ЖК РФ, включая и совершивших обмен на муниципальную жилплощадь, согласно ПКС № 6-П [6] Постановление Конституционного суда РФ № 6-П от 15.06.2006 г. «По делу о проверке конституционности некоторых положений ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ…» (вступило в действие с 15.06.2006 г.) также приобретают право однократной бесплатной приватизации в указанные выше сроки. Это же правило распространяется на гражден, прописанных (зарегистрированных) на муниципальную жилплощадь после 01.03.2005 г. – ранее им в праве участия в приватизации их жилья необоснованно было отказано.

Наша семья состоит из трех человек: муж, жена и ребенок 8 лет. Проживаем в 2-комнатной квартире и решили ее приватизировать. Как выбирать форму собственности при этом, чтобы в дальнейшем можно было приватизировать другую квартиру, полученную, например, по обмену?

Существует четыре основных подвида собственности при приватизации: индивидуальная, долевая(с реальными долями), общая долевая(с идеальными долями) и общая совместная. Об основных различиях между ними сказано в следующей главе 2.3. В Вашем конкретном случае наиболее рационально поступить так: 2-комнатную квартиру оформить в индивидуальную собственность несовершеннолетнего ребенка (его отец и мать отказываются от своих прав приватизации, не теряя при этом права пользования квартирой). После совершения обмена вторую квартиру можно приватизировать на мужа (отца ребенка), при этом жена (мать) отказывается от своих прав в пользу супруга. Третью неприватизированную квартиру (полученную, например, в случае повторного обмена) можно оформить в индивидуальную собственность жены. И, наконец, по достижении ребенком совершеннолетия можно приватизировать и четвертую квартиру, ведь в соответствии со ст. 11 Закона РФ «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 11.08.94 г. за несовершеннолетними сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию жилья по достижении 18 лет, вне зависимости от того, участвовали ли они в приватизации вместе с родителями. Таким образом, теоретически в собственность семьи из трех человек можно оформить 4 квартиры. В случае, если вы вместе приватизировали жилье в общую совместную собственность, то ничего подобного сделать уже нельзя. Однако в некоторых субъектах РФ (например в Москве) обмен частного помещения на муниципальное в настоящее время не допускается (подробнее об этом в главе 3.9 третьей части книги).

В нашем доме большинство квартир приватизировано, однако мы остаемся пока нанимателями. Нас беспокоит такой вопрос: кто больше платит за жилье – квартиросъемщик или собственник? Как это будет учитываться при проведении жилищно-коммунальной реформы и введении налога на недвижимость?

В соответствии с Федеральным законом № 210-ФЗ [7] Федеральный закон № 210-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (в ред. от 27.12.2009 г.). для собственников и нанимателей квартир, находящихся в государственном, муниципальном и ведомственном жилом фонде, сохраняются одинаковые условия оплаты, а также предоставляются равные субсидии и компенсации. Совершенно другое дело, если у гражданина в собственности находятся две или более квартиры (доли квартир), в том числе полученные по наследству. В этом случае расходы, связанные с техобслуживанием и ремонтом дома, а также коммунальными услугами, придется компенсировать (с 2010 г. – по каждой квартире) полностью, что обходится в среднем в 1,5–2 раза дороже. Аналогичная судьба ожидает собственников квартир в домах, где создано ТСЖ (см. главу 4.9), ибо товариществам все коммунальные услуги отпускаются по коммерческим ценам.