Вадим Шабалин: Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика

9. Прекращение права собственности.

Существенные изменения внесены в главу 15 ГК «Прекращение права собственности», в первую очередь в части изъятия земельных участков под государственные и муниципальные нужды, а также отчуждения объектов незавершенного строительства, которые далее не возводятся.

10. Залог, в том числе и недвижимого имущества.

Соответствующий раздел ГК (статьи 334–358) фактически введен заново. Однако в отношении недвижимого имущества он действует только в части, не противоречащей закону 102-ФЗ об ипотеке [2] Федеральный закон № 102-ФЗ от 21.07.1997 г. «Об ипотеке (залоге) недвижимого имущества» (в ред. от 06.04.2015 г.). .

11. Существенные изменения в обязательственном праве.

С 01.06.2015 года начали действовать поправки в раздел III части 1 ГК РФ об исполнении обязательств, их обеспечении, перемене лиц в обязательстве и их прекращении. По общему правилу новые положения применяются к правоотношениям, которые возникли после указанной даты.

12. Изменения в договорном праве.

Также серьезные изменения внесены в главы 27–29 ГК РФ, посвященные заключению, изменению и расторжению договоров. В частности, появились также понятия, как рыночный, опционный, абонентский договоры; изменились положения о предварительном договоре. Также существенно изменены договорные отношения между предпринимателями. Более подробно обо всем этом у нас пойдет речь в главе 2.18 нашей книги.

Какие изменения вносятся в Земельный кодекс? Есть ли уже практика их применения?

Действительно, во второй половине 2014 г. было принято несколько законов, которыми внесены существенные изменения в Земельный кодекс. Изменения касаются в первую очередь пересмотра отношений между государством и гражданами, а также юридическими лицами в части предоставления и изъятия участков.

Самые масштабные изменения внесены законом 171-ФЗ [3] Федеральный закон № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. «О внесении изменений в ЗК РФ…» и вступили в силу с 01.03.2015 г. Таких изменений, с точки зрения их содержания, Земельному кодексу доныне было не известно. По своему масштабу и характеру их можно сравнить разве что с реформой гражданского законодательств, стартовавшей в конце 2013 года.

За время действия Земельного кодекса у предпринимателей и граждан выработалось устойчивое мнение, что земля достается только избранным и за взятки, а потому нет смысла обращаться в государственные и муниципальные органы за предоставлением земельных участков. В отдельных регионах, например в Подмосковье, на практике так и есть. Правда, сегодня трудно сказать, как улучшится правовое регулирование в сфере землепользования в результате этой реформы. Но то, что все принятые изменения в Земельный кодекс направлены на защиту прав граждан – это факт.

Итак, что нового нас ожидает в 2015–2016 гг.? По порядку о самом важном:

1. Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Законодательно закреплено универсальное правило предоставления государственных и муниципальных земель на торгах, в форме аукциона. Отныне по общему правилу все земельные участки будут предоставляться только так. Сама процедура торгов будет детальным образом прописана в подзаконных актах.

Отказать в предоставлении земельного участка теперь намного сложнее. Основания для отказа прямо указаны в ЗК и носят исчерпывающий характер.

Без торгов земля может быть предоставлена только в прямо оговоренных ЗК случаях. Например, такие исключения будут касаться предоставления земли под размещение социально важных объектов или предоставление земли льготным категориям населения (в частности, семьям, имеющих 3-х и более детей) и т. д.

Для целей строительства многоквартирных домов земельный участок из государственной или муниципальной собственности теперь может быть предоставлен только на праве среднесрочной аренды. Правда, если право собственности застройщиком на участок было оформлено ранее, то оно сохраняется.

2. Обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности.

Институт обмена земельными участками между государством и частным собственником является новеллой для российских земельных отношений. Предусмотрено два случая, когда возможен такой обмен: