Вадим Шабалин: Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика

– договора ипотеки (см. главу 3.21);

– договоров аренды и найма (с 22.07.2014 г.) на срок более 1 года;

– договора безвозмездного срочного пользования земельным участком на срок более 1 года;

– договора доверительного управления.

В указанных случаях договор считается заключенным и вступает в силу с момента его госрегистрации, как это было и ранее.

2. Необязательность нотариального оформления всех сделок.

В новой статье 8.1 ГК РФ сохранилась ранее действующая норма ст. 163 ГК РФ: нотариальное удостоверение сделок, влекущее возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество: требуется лишь в случаях, предусмотренных законом (подробнее об этом см. главу 1.10) или соглашением сторон, т. е. для большинства сделок, сохранена простая письменная форма – ППФ.

3. Принцип публичной достоверности реестра.

В статье 8.1 ГК РФ закреплен принцип публичной достоверности госреестра (в случае недвижимого имущества это ЕГРП и ГКН, см. главу 1.11), согласно которому любое добросовестное лицо может полагаться на истинность записи, сделанной в соответствующем реестре. Недобросовестное же лицо (которому известно или должно быть известно о недостоверности указанной записи), судебную защиту на основании записи в реестре получить не может.

4. Отметки о возражении по поводу записи в ЕГРП или ГКН.

В соответствии с абзацем 3 пункта 7 статьи 8.1 ГК РФ лицо, считающее, что его право на недвижимое имущество нарушено, может внести в госреестр отметки о возражении в отношении соответствующего права. Эта новелла в какой-то степени узаконивает т. н. «информационную блокировку», которая использовалась до марта 2013 г. органами госрегистрации, однако срок действия возражения теперь будет составлять 3 месяца, в течение которых правопритязатель обязан подать иск об оспаривании соответствующего права в суд. При наличии такого возражения приобретатель этого имущества уже не может считаться добросовестным (подробнее об этом в главе 2.16).

5. Крестьянское (фермерское) хозяйство.

В соответствии с новой статьей 86.1 ГК РФ установлена возможность государственной регистрации крестьянского фермерского хозяйства (КФХ) в качестве юридического лица. При этом гражданин может быть членом только одного КФХ, зарегистрированного в качестве юрлица.

Также, согласно п.п. 1 и 2 ст. 4 Закона о фермерском хозяйстве [1] Федеральный закон № 74-ФЗ от 11.06.2003 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в ред. от 23.06.2014 г.). , в случае создания КФХ несколькими гражданами, между ними заключается соглашение о создании фермерского хозяйства, а в случае создания фермерского хозяйства одним гражданином заключение соглашения не требуется.

Закон также допускает данную форму крестьянского (фермерского) хозяйства, но не указывает на необходимость родственной или свойственной связи между его членами (п. 4 ст. 23 ГК РФ в редакции нового закона).

Также закон предусматривает, что главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.

Также в закон о КФХ введена новелла, что при обращении взыскания кредиторов хозяйства на земельный участок, находящийся в собственности КФХ, таковой подлежит продаже с публичных торгов в пользу лица, которое, в соответствии с законом, обязано продолжать использование участка по его целевому назначению. Члены КФХ при этом несут по обязательствам такого третьего лица субсидиарную ответственность (подробнее об этом см. главу 2.18).

6. Решения собраний.

Согласно новой редакции статьи 2 ГК РФ, корпоративные отношения также становятся предметом гражданского права. Глава 9–1 ГК ввела новое основание возникновения прав и обязанностей – решения собраний в случаях, предусмотренных законом. Также в эту главу введены положения, признающие подобные решения недействительными (оспоримыми и ничтожными).

7. Сделки и их недействительность.

В новой редакции ГК серьезной доработке подвергся раздел 9 «Сделки», особенно подраздел 2 «Недействительность сделок». Более подробно об этом у нас пойдет речь в главе 2.16 нашей книги.

8. Представительство и доверенности.

Существенной переработке подвергся раздел 10 «Представительство. Доверенность». С введением этих изменений срок доверенности не ограничивается, как это было ранее, тремя годами (за исключением случаев, указанных в законе). Также изменился порядок передоверия и прекращения доверенности, возникло понятие безотзывной доверенности. Более подробно об этом у нас пойдет речь в главе 2.12 нашей книги.