Алла Афонина: Все об ипотеке

3. Часто бывает так, что продавец не хочет указывать в договоре полную рыночную стоимость продаваемой квартиры в договоре купли-продажи. В этом случае вам нужно определиться, не является ли «ваш» продавец мошенником. Ведь часто в таких ситуациях люди сначала заключают договор по заниженной цене, потом в дальнейшем (через некоторый период времени, когда эту же квартиру можно уже продать дороже) продавец его расторгает или признает недействительным в судебном порядке. Деньги вам в лучше случае возвратят сразу, а в худшем – придется еще помучиться с исполнением судебного порядка. Но в связи с тем, что цены на недвижимость уже возросли за те же деньги сможете купить жилье значительно хуже по своим техническим характеристикам.

Одну из основных причин нежелания указывать полную стоимость является следующее объяснение продавца: с полученного дохода после продажи недвижимости продавец должен будет оплатить налоги. Следует помнить, что подобная обязанность появляется не всегда.

4. В поисках квартиры обратите внимание, находится ли приобретаемая квартира в собственности продавца, или он просто имеет право проживания в ней по ордеру или договору социального найма. В противном случае вы просто потеряете время, отведенное на поиски квартиры, которого у вас и так не очень много.

5. Большинство банков предоставляет ипотечные кредиты в евро и долларах. В качестве исключения можно назвать Сбербанк, а также банки, работающие по стандартам АИЖК.

Валютная ставка кредитования составляет 10–15 % годовых. Самая низкая (от 10 %) была у DeltaCredit, но это только анонсировалось – банк производит расчет ставки в пределах 10–15 % индивидуально для каждого клиента.

Рублевые банковские ставки – на уровне 15–18 % годовых, и они имеют тенденцию к снижению.

6. Срок кредитования тоже очень важен. Он составляет 10–20 лет. При этом большинство банков допускает возможность досрочного погашения кредита с применением временного моратория на некоторый срок (раньше за это взимались штрафные санкции).

Таким образом, по мнению специалистов рынка недвижимости, система ипотечного кредитования имеет, несомненно, положительные последствия для рынка недвижимости. Но развитие ипотеки будет иметь и побочные результаты: доступность ипотечного кредита приведет к тому, что на полученные в качестве кредита денежные средства заемщики станут приобретать жилье, спрос превысит предложение, в результате – рост цен на недвижимость.

Рассмотрим те вопросы, которые связаны с системой ипотечного кредитования и возникают у людей, не искушенных в финансовых расчетах и экономических выкладках.

1. Кто собственник квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита?

Приобретаемая квартира находится в собственности того лица, которые выступает покупателем по договору. Денежные средства получены у кредитной организации, но в качестве обеспечения их возврата и передается в залог приобретенная квартира. Не нужно путать залог недвижимости и право собственности на нее. Передача приобретаемой квартиры в залог банку – всего лишь обременение, которое не позволит заемщику до погашения ипотечного кредита, например, продать или поменять квартиру без согласия банка на эту. Но при этом собственник квартиры может заложенную недвижимость передать по наследству.

2. Покроет ли страховка квартиры все возможные расходы заемщика при наступлении страхового случая?

Действительно, ипотечная сделка подлежит обязательному страхованию.

Банки при подписании договора ипотеки требуют от заемщика максимально возможной в данной ситуации страховки (кроме страхования самого имущества от его утраты или повреждения страхуют жизнь, здоровье, потерю трудоспособности самого заемщика). Но, хотя застрахованным выступает риск заемщика, выгодоприобретателем (т. е. лицом, имеющим право на получение страховки при наступлении страхового случая) является банк, так как из суммы страховки идет погашение ипотечного кредита и процентов по нему.

3. Что будет, если банк, с которым у вас заключен договор ипотеки, обанкротится? Нужно ли будет погашать всю сумму кредита единовременно?

Даже с учетом того, что банковская система представляет собой очень стабильную структуру, предположим невозможное. Банк, предоставивший вам кредит, банкротился. Но у его активов появляется новый собственник. И он же станет собственником вашего обязательства по выплате ипотечного кредита и процентов по нему. Но договор, заключенный между вами и банком, будет регулировать ваши правоотношения с новым кредитором. И на них будут также распространяться все условия договора ипотеки, в том числе сроки, периодичность, размер выплат ипотечного кредита. То есть правопреемник вашего банка получает то же обязательство, которое существовало между вами и прежним банком. Одностороннее изменение условий договора ипотеки с правопреемником недопустимо.