Алла Афонина - Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Таким образом, подводя итоги, необходимо сказать, что в сфере регулирования жилищных отношений приоритетом обладает ЖК РФ и иные нормативные акты, отнесенные к сфере жилищных правоотношений. Данные акты соотносятся с актами гражданского законодательства как специальное законодательство по отношению к общему. То есть его применение должно быть обосновано либо отсылочной нормой жилищного законодательства, либо отсутствием необходимой жилищной нормы права, непосредственно регулирующего спорную ситуацию.

Прежде чем приступить к рассмотрению такого актуального в настоящий момент времени вопроса, как применение в строительстве договора долевого участия, необходимо обратиться в недавнее прошлое.

В ГК РФ отсутствует такой вид договора, как договор долевого участия в строительстве, гражданским законодательством он до недавнего времени не был предусмотрен.

Поэтому до конца 2004 г. правоприменительная практика не знала такого понятия, как долевое участие в строительстве. Нормативные акты, регулирующие взаимоотношения будущего собственника недвижимости и строительной организации (застройщика), отсутствовали. Исключением из общей нормативной базы являлись только два следующих положения:

– Основы жилищного законодательства СССР и союзных республик, где в ст. 15 предусмотрена возможность распределения жилой площади в домах, построенных за счет средств, переданных в порядке долевого участия. В соответствии с указанной нормой жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, могла распределяться для заселения между участниками строительства пропорционально переданным ими средствам;

– ЖК РСФСР, где в ст. 24 также рассмотрено распределение жилой площади в домах, построенных за счет средств, переданных в порядке долевого участия.

Тем не менее, именно этот вид договоров, не предусмотренный на тот период времени законодательством, наиболее часто использовался строительными компаниями при освоении земельного участка, отведенного под проектирование и строительство.

19 сентября 2002 г. было принято Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

ВС РФ совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами проведено выборочное изучение дел (рассмотренных в период с 1999 по 2001 год) по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

Исходя из текста указанного документа, экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

ГК РФ регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах.

Согласно п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Сравнительный анализ указанного выше законодательства, проведенный верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами, позволяет сделать вывод о том, что Закон от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – Закон РФ «О защите прав потребителей») предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем ГК РФ, ограничивающий права граждан рамками договора.