Андрей Батяев - Справочник риэлтора

Следует ли в таком случае платить налог на имущество? Как закреплено в пункте 1 ст. 374 НК РФ, это движимое и недвижимое имущество, которое учитывается на балансе организации в составе основных средств по правилам бухгалтерского учета. А в пункте 3 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утвержденного приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н, которое регулирует правила отражения в бухучете имущества в составе основных средств, указано, что это Положение не применяется в отношении капитальных и финансовых вложений. Поэтому недострой не нужно учитывать при расчете налога на имущество. Аналогичное мнение высказано в письме Минфина России от 20 октября 2004 г. № 03-06-01-04/71.

Рассмотрим ситуацию с уступкой прав требования. По общему правилу передача имущественных прав (уступка прав требования) облагается НДС. Так установлено в подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ. Однако есть и исключения – это уступка прав по инвестиционным договорам, к которым, например, относятся договоры долевого участия в строительстве. Хотя и с таких операций налоговики с упорством требуют платить НДС. Мы рассмотрим свежее судебное разбирательство по этому вопросу, описанное в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 апреля 2005 г. № А56-16028/04.

Если организация не уплатила налог или уплатила его не полностью, то с нее может быть взыскан штраф в размере 20 процентов от неуплаченной суммы. А за умышленную недоплату – в размере 40 процентов от такой суммы. По договору долевого участия в строительстве жилья общество финансировало строительство квартир в доме. Через некоторое время общество передало свои права на строящиеся квартиры двум физическим лицам, заключив с ними соглашения об уступке права требования (цессии). Конечно же, передача произошла за плату.

Однако как выяснилось в ходе камеральной проверки декларации по НДС, представленной обществом, оно не включило полученные деньги в налогооблагаемый оборот. По мнению налоговиков, полученные обществом денежные средства облагаются налогом на добавленную стоимость. В результате этого налоговая инспекция доначислила обществу НДС, а также приняла решение привлечь его к ответственности по ст. 122 НК РФ. Однако, как нетрудно догадаться, общество не спешило соглашаться с таким решением проверяющих, а обратилось с иском в суд.

Среди объектов налогообложения в подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ значится передача имущественных прав. Договоры о долевом участии в строительстве, по которым общество финансировало квартиры в жилом доме исходя из их условий, являются инвестиционными. Передав право требования на эти квартиры до окончания их строительства, общество по сути передало имущественное право. При этом отношения между обществом и физическими лицами по передаче имущественного права на основании соглашений об уступке права требования также носят инвестиционный характер.

Как указано в подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ, передача имущества, если она носит инвестиционный характер, не является реализацией. А значит, и не облагается НДС. Таким образом, суд занял сторону общества.

Как следует из п. 1 ст. 17 НК РФ, налог считается установленным, если определены:

1) объект налогообложения;

2) налоговая база;

3) налоговый период;

4) налоговая ставка;

5) порядок исчисления налога;

6) порядок и сроки его уплаты. [15]

В случае с передачей имущественных прав по договорам долевого участия в строительстве в НК РФ не установлены ни налоговая база, ни порядок исчисления налога, ни сроки его уплаты. Обычно налоговики требуют, чтобы НДС начислялся в порядке, предусмотренном в п. 1 ст. 155 НК РФ – как при реализации товаров (работ, услуг). Но ведь даже в ст. 146 НК РФ передача имущественных прав выделена как отдельный объект налогообложения. Начислять налог при такой передаче так, как установлено для товаров (работ, услуг), неправомерно. Уже только по этому основанию налог можно считать неустановленным, а значит, и не платить.

Риэлторская фирма может вкладывать инвестиции в строительство и посредством передачи непосредственно строительных материалов. Оприходование материалов Как правило, заказчик-застройщик получает стройматериалы от инвестора в качестве прямых инвестиций. В этом случае материалы поступают по согласованной сторонами цене без НДС. Ведь согласно подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ, передача имущества, если она носит инвестиционный характер, не признается реализацией. Поэтому такая операция не облагается НДС. Значит, при передаче стройматериалов инвестор не выписывает счет-фактуру.