Андрей Батяев - Справочник риэлтора

Часть полученных от инвестора средств относится к вознаграждению заказчика за выполнение им своих функций. Причем получены они в качестве аванса, сумма которого подлежит включению в налогооблагаемую базу по НДС на дату его получения. Точно эту сумму определить не представляется возможным, поскольку она будет определяться расчетным путем по окончании строительства (как разница между привлеченными средствами и фактически направленными на строительство суммами). Тем не менее во избежание споров с налоговыми органами о необходимости уплаты НДС с полученных авансов в данном случае организации рекомендуется рассчитать предполагаемую сумму аванса для учета ее в налогооблагаемой базе на момент получения денежных средств.

Предполагаемая сумма аванса в данном случае может быть определена экономически обоснованным методом, но она не может быть меньше суммы затрат на содержание заказчика, включаемых впоследствии в инвестиционную стоимость строительства, в расчете на долю, приходящуюся на привлеченных соинвесторов. Это обусловлено тем, что привлеченные инвесторы финансируют строительство объекта в сумме не менее, чем фактическая инвестиционная стоимость в расчете на долю привлеченного инвестора, в которую включаются и фактические затраты на содержание заказчика.

А как определить предполагаемую сумму затрат на содержание заказчика? Для этого можно воспользоваться суммой, рассчитанной в сводном сметном расчете. Если сводного сметного расчета нет, то можно воспользоваться методикой расчета затрат на содержание заказчика-застройщика, рекомендованной Методическим пособием по расчету затрат на службу заказчика-застройщика, утвержденным Письмом Минстроя России от 13 декабря 1995 г. № ВБ-29/12-347.

Пример 2.

Сумма средств на содержание заказчика, предусмотренная в сводном сметном расчете, составляет 1 000 000 руб. Общая площадь строительства – 1000 кв.м. Площадь строительства, подлежащая передаче привлеченным инвесторам, – 200 кв.м. Денежные средства от привлеченных инвесторов получены.

Находим отношение площади, подлежащей передаче привлеченным инвесторам, к общей площади строительства:

200: 1000 = 0,2

Определяем сумму предполагаемого аванса, полученного от привлеченных инвесторов, подлежащую включению в налогооблагаемую базу по НДС:

1 000 000 х 0, 2 = 200 000 (Д-т сч.76 К-т сч.62/»Авансы полученные»)

Сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет с полученного аванса:

200 000: 118 % х 18 % = 30 500 (Д-т сч.62 К-т сч.68) (Здесь и далее допущены округления.)

В следующем месяце площадь строительства, подлежащая передаче инвесторам, привлеченным с начала строительства, – 300 кв.м.

Находим отношение площади, подлежащей передаче привлеченным инвесторам, к общей площади строительства:

300: 1000 = 0,3

Рассчитываем сумму предполагаемого аванса, полученного от привлеченных инвесторов, подлежащую включению в налогооблагаемую базу по НДС:

1 000 000 х 0, 3 = 300 000

Определяем сумму предполагаемого аванса, полученного от привлеченных инвесторов, подлежащую включению в налогооблагаемую базу по НДС в отчетном месяце:

300 000–200 000 = 100 000 (Д-т сч.76 К-т сч.62/»Авансы полученные»)

Сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет с полученного аванса в отчетном месяце:

100 000: 118 % х 18 % = 15 250 (Д-т сч.62 К-т сч.68).

Если заказчик заранее предполагает получить от привлеченных инвесторов средств больше, чем это требуется для строительства в расчете на их долю, то он может рассчитать сумму полученного аванса как разницу между средствами, полученными от инвесторов, и предполагаемой стоимостью строительства (без учета затрат на содержание заказчика). Предполагаемая стоимость строительства может определяться на основании сметной стоимости либо иным экономически обоснованным методом.

Пример 3.

Предполагаемая стоимость строительства (без учета затрат на содержание заказчика) – 25 000 000 руб. Общая площадь строительства – 1000 кв.м. Площадь строительства, подлежащая передаче привлеченным инвесторам, – 200 кв.м. Сумма полученного инвестиционного взноса от инвесторов – 6 000 000 руб.

Находим предполагаемую стоимость одного кв.м. строительства: 25 000 000: 1000 = 25 000

Определяем сумму полученных инвестиций, необходимую для покрытия предполагаемых фактических затрат на строительство доли, приходящейся на привлеченных инвесторов:

25 000 х 200 = 5 000 000

Рассчитываем предполагаемую сумму аванса:

6 000 000 – 5 000 000 = 1 000 000 (Д-т сч.76 К-т сч.62)