Андрей Батяев - Справочник риэлтора

При продаже объекта покупателю передается право собственности и на объект, и на земельный участок, на котором он расположен (если, конечно, продавец является собственником этого участка). При этом покупатель может потребовать оформления нового правоустанавливающего документа на землю.

Продажа «незавершенки» по договору купли-продажи отражается в бухучете организации с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы». Так, доходы и расходы от продажи «незавершенки» будут считаться операционными. Основание – пункт 7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 32н, и пункт 11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99), утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 33н. Реализация объекта незавершенного строительства облагается НДС. При этом организация сможет возместить из бюджета «входной» НДС по расходам, связанным со строительством объекта (п. 5 ст. 172 Налогового кодекса РФ). [11]

За государственную регистрацию права собственности на объект с организаций взимается пошлина в размере 7500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Госпошлина относится к федеральным налогам (п. 10 ст. 13 НК РФ). Поэтому в бухучете расчеты по уплате госпошлины отражаются на счете 68 «Расчеты по налогам и сборам».

Пример 1.

Организация начала строительство здания жилой и административно-хозяйственный комплекс. За время строительства зарплата рабочих (с учетом ЕСН, страховых взносов в Пенсионный фонд РФ, а также взносов от несчастных случаев на производстве) составила 1 358 000 руб. Стоимость материалов – 5 900 000 руб. (в том числе НДС – 900 000 руб.). Однако вскоре организация решила продать недостроенное здание за 9 440 000 руб. Но сначала она зарегистрировала право собственности на объект, уплатив за это госпошлину в размере 7500 руб.

В учете организации бухгалтер сделает следующие проводки (выручку в целях исчисления НДС организация определяет «по отгрузке»):

Дебет 10 Кредит 60

• 5 000 000 руб. (5 900 000–900 000) – оприходованы материалы для строительства;

Дебет 19 Кредит 60

• 900 000 руб. – отражен НДС по приобретенным материалам;

Дебет 60 Кредит 51

• 5 900 000 руб. – оплачены материалы поставщику;

Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 10

• 5 000 000 руб. – отпущены материалы на строительство здания;

• Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 70 (69)

• 1 358 000 руб. – начислена зарплата рабочим (с учетом отчислений);

Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 68 субсчет «Расчеты по государственной пошлине»

• 7500 руб. – начислена госпошлина;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по государственной пошлине» Кредит 51

• 7500 руб. – уплачена госпошлина;

Дебет 62 Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»

• 9 440 000 руб. – отражена выручка от продажи недостроенного здания;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

• 1 440 000 руб. (9 440 000 руб.: 118 % x 18 %) – начислен НДС;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

• 6 365 500 руб. (5 000 000 + 1 358 000 + 7500) – списана стоимость недостроенного здания;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

• 900 000 руб. – возмещен из бюджета НДС по стройматериалам;

Дебет 51 Кредит 62

• 9 440 000 руб. – получена оплата за здание;

Дебет 91 субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов» Кредит 99

• 1 634 500 руб. (9 440 000 – 1 440 000 – 6 365 500) – отражен доход от продажи объекта незавершенного строительства.

Доход, полученный от продажи «незавершенки», учитывается в целях налогообложения прибыли. При этом организация вправе уменьшить такой доход на расходы, связанные со строительством «незавершенки» и регистрацией прав собственности на него (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Рассмотрим другой не менее важный вопрос налогообложения, это исчисление и оплата НДС на стройматериалы. Риэлторская фирма может самостоятельно закупать ля подрядчиков стройматериалы и именно в такой форме участвовать в строительстве (т. е. инвестировать его). При этом, стройматериалы можно закупать не только в нашей стране, но и к примеру, в Беларуси, как это часто распространено в последнее время. Если фирма ввозит в Россию стройматериалы, спецтехнику или оборудование из Беларуси (с условием, что эти ценности не будут вывезены обратно, например, после переработки), НДС по ним ей придется уплатить в нашей стране по нашему законодательству. Правда, затем суммы этого налога можно предъявить к вычету из бюджета. Такой порядок уплаты НДС закреплен в Соглашении о принципах взимания косвенных налогов при экспорте и импорте товаров, выполнении работ, оказании услуг, которое было подписано между Россией и Беларусью 15 сентября 2004 г., а вступило в силу с 1 января 2005 года.