Андрей Батяев - Справочник риэлтора

Единственным существенным условием договора на оказание риэлторских услуг является условие о предмете договора. Соответственно, если клиент желает приобрести или продать, обменять с помощью риэлторской фирмы какое-либо жилое помещение, то оно или его свойства должны быть подробно описаны договором. Возможно клиент желает получить квартиру на определенном этаже, в определенном районе города, это обязательно должно быть отражено в договоре, в противном случае, любое жилое помещение, которое предложит риэлтор своему клиенту может считаться надлежащим исполнением договора на оказание риэлторских услуг.

Очень часто помимо предмета, в договорах на оказание риэлторских услуг указывают размер вознаграждения за услуги в виде процента от стоимости проданного имущества для клиента, либо в виде фиксированной суммы, если это услуги другого рода. Срока, договоры на оказание риэлторских услуг, как правило, не содержат, либо они не оговорены конкретной календарной датой, а поставлены в зависимость от наступления какого-либо события, факта. Например, «фирма обязуется продать квартиру клиента не позднее трех месяцев со дня, когда будет оформлена приватизация квартиры клиента» и другие варианты условий.

Очень часто договор на оказание риэлторских услуг содержит условия согласно которым, клиент не имеет право обратиться в другую фирму за оказанием услуги с которой он уже пришел в данную фирму. Более того, в некоторых случаях, в текст договора включают условия, согласно которым клиент будет обязан возместить риэлторской фирме материальный ущерб, связанный с подобным случаем. Материальный ущерб в данном случае может выражаться в упущенной выгоде, как правило, недобросовестного клиента обязуют выплатить вознаграждение, которое он бы выплатил, если бы ему надлежаще оказали услугу. В целом, можно отметить относительную свободу в условиях, которые устанавливает риэлторская фирма в отношениях со своими клиентами.

В главе 1 книги мы привели вариант классификации видов услуг, оказываемых риэлторской фирмой. В данной главе более подробно рассмотрим все оказываемые риэлторскими фирмами услуги в двух вопросах, подразделив все услуги на две группы. Это будут услуги «разового» характера, и услуги по совершению в интересах клиента целой группы сделок.

В первом случае риэлторская фирма делает в интересах клиента юридические действия (подает заявления, заключает сделки), конечная цель услуги риэлтора в таких случаях – одна и достигается она просто. Например, риэлтор должен продать квартиру клиента за определенную и согласованную с клиентом сумму, при этом клиент предоставляет риэлтору квартиру, которая находится в муниципальном жилищном фонде, усложним задачу тем, что предположим, клиент в свое время не получая ни каких согласований и разрешений, провел перепланировку квартиры. Здесь у риэлтора конечная цель – это продажа квартиры, но сначала ее необходимо приватизировать на клиента, при приватизации встанет вопрос о проведенном, в свое время без согласования с местной администрацией, переустройстве (перепланировке). В результате, риэлтор, прежде чем продать квартиру, должен будет сперва, разрешить вопрос о получении разрешения на проведенную перепланировку квартиры (так сказать, «узаконить» ее). Затем, риэлтор проведет приватизацию квартиры и только потом сможет заключить сделку по купле-продаже. В таких случаях, риэлтор, как правило, действует в качестве доверенного лица клиента по нотариально оформленной доверенности.

Совсем другого характера оказываются услуги, когда клиент передает риэлторской фирме свое недвижимое имущество для доверительного управления последним. Например, физическое лицо заказывает риэлторской фирме следующие услуги: купить определенную часть жилых помещений (предположим 8 квартир) и сдавать их по договорам коммерческого найма, осуществлять все сделки по купле-продаже данных квартир и сдаче их в коммерческий найм. Здесь риэлторская фирма оказывает клиенту целый комплекс «группу» услуг, клиент находится как бы «на постоянном обслуживании» у риэлторской фирмы. Другой вариант подобного рода услуг, предположим, что клиент передал на управление риэлторской фирме определенную сумму денег, клиент желает, что бы эти денежные средства были вложены риэлторской фирмой в строительство жилого дома, а затем, еще не сданные в эксплуатацию квартиры уже были проданы – клиент получит прибыль. В этом случае, риэлторская фирма будет заключать договоры на долевое участие в строительстве, затем договоры цессии (переуступки права требования), поскольку заключить договор купли-продажи на объект незавершенного строительства невозможно. Если же дом будет сдан в эксплуатацию, то риэлторская фирма может договоры купли-продажи на данные квартиры. При оказании подобных услуг, риэлтор часто действует в качестве агента, по договорам доверительного управления имуществом, комиссии, поскольку одна доверенность не сможет по условиям вместить в себя все те права и обязанности, которые возникают у риэлторской фирмы в подобных случаях.