Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Эти документы имеют следующую защиту:

– форма написания нотариального документа (пропуски должны быть заполнены, переносы, определенное положение печатей и штампов);

– определенный нотариальный текст (нотариальный текст со всеми необходимыми атрибутами по сделке);

– наличие подписей (документ должен быть подписан всеми сторонами и нотариусом, что иногда забывают сделать мошенники);

– наличие оттисков печатей и штампов (печати и штампы нотариуса и Росрегистрации);

– реестровый номер (несовпадение номера реестра с реальным документом либо отсутствие такового номера у нотариуса);

– размер госпошлины (определенный размер госпошлины на определенную дату, мошенники часто ошибаются в вычислении госпошлины, которую необходимо заплатить в данный период времени);

– регистрационный номер Росрегистрации (все договоры по одной квартире должны иметь одинаковый регистрационный номер).

Всегда тщательно проверяйте оттиски печатей и штампов. Они должны иметь правильную форму, необходимый текст (без грамматических ошибок), буквы текста должны читаться. В оттисках подделанных печатей и штампов встречаются поля вокруг оттисков и фон внутри них.

Обычно мошенники не подделывают платежные документы на квартиру, а документы, сопровождающие сделку (выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета), «получают» самостоятельно, без свидетелей.

Например, был случай, когда один гражданин покупал квартиру у мошенника и поставил условие – документы должны быть получены в РЭУ в его присутствии. Преступник выбрал время, когда паспортный стол был закрыт, а покупателя убедил в возможности получить выписку даже в это время. Зашел в паспортный стол, а затем вышел с готовой фиктивной выпиской.

Все способы подделок документов невозможно описать, к тому же они постоянно совершенствуются. Только специалисты могут обнаружить самые незначительные неточности, пропустить которые очень просто, а последствия могут быть печальными (лишение денег или квартиры), поэтому при сделках с недвижимостью необходимо обращаться в риелторские фирмы, которые наработали определенный опыт в распознавании подделок документов.

7.4 Типовые ошибки в документах, представляемых на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Назовем типовые ошибки, не носящие умышленного характера, но тем не менее способные повлиять на судьбу сделки.

1. Несовпадение адресов объектов в выписке из паспорта БТИ, в договоре или в другом правоустанавливающем документе, в документе, подтверждающем произведенную ранее регистрацию, и в других документах, в которых указан адрес этого объекта.

Если имеются расхождения хотя бы в деталях адреса (отсутствие номера строения, обозначение номеров через дефис или через дробь), то следует представить справку из БТИ о том, что это одно и то же здание. Если причина расхождения в ошибке при подготовке документа, то необходимо исправить документ и переоформить его установленным образом.

2. Несовпадение площади помещения или здания в различных документах. Если площади различаются, то следует представить справку из БТИ о причине такого различия. Если причина различий в ошибке при подготовке документа, то следует исправить документ и переоформить его установленным образом.

3. Красные линии на плане объекта, выданном БТИ. Наличие красных линий на плане свидетельствует об осуществлении неразрешенной перепланировки. В этом случае необходимо получить разрешение на перепланировку, обратившись в Межведомственную комиссию административного округа.

4. Неправильная запись номеров помещений в договоре. Помещения должны быть записаны под теми номерами, под которыми они обозначены в экспликации и на плане объекта.

5. Полномочия лица, подписавшего договор, и сдаваемые на регистрацию документы не подтверждены должным образом. Таким лицом может быть руководитель организации или уполномоченное им лицо. Руководитель организации подтверждает свои полномочия представлением выписки из протокола собрания, на котором он назначен руководителем (для руководителя государственной или муниципальной организации – копия приказа вышестоящей организации). Верность выписки подтверждается подписью руководителя и печатью организации. Уполномоченное лицо должно представить доверенность.

Руководитель организации может подписать договор в соответствии с правами, предоставленными ему уставом организации или соответствующим коллегиальным органом организации (совет директоров, общее собрание). При этом должны учитываться правила принятия решения о совершении сделки, установленные Законом «Об акционерных обществах» или Законом «Об обществах с ограниченной ответственностью».