Ольга Соснаускене - Как перевести российскую отчетность в международный стандарт

Денежные потоки от инвестиций в недвижимость, как правило, не связаны с потоками по основной деятельности и это отличает инвестиции в недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем. Недвижимость, назначение которой не определено, рассматривается как инвестиции в недвижимость.

Недвижимость, занимаемая владельцем (owner-occupied property) – находящаяся в распоряжении владельца (собственника или арендатора по договору финансовой аренды), предназначенная для производства, управленческих целей или продажи в ходе обычной деятельности.

Как определено стандартом компания самостоятельно разрабатывает обоснованные критерии признания инвестиций в недвижимость, основываясь на обозначенных определениях.

Так, незавершенное строительство здания, предназначенного для сдачи в аренду, в учете застройщика является объектом основных средств по МСФО 16. При вводе в строй оно признается инвестициями в недвижимость по МСФО 40.

На практике нередко получение с одного объекта, как арендного дохода, так и платы за услуги, тогда форма признания этого актива зависит от основного вида доходов и рисков потерь этого дохода.

Недвижимость, частично занимаемая владельцем, а частично – сдаваемая в аренду, рассматривается как инвестиции в недвижимость только тогда, когда доля здания, занимаемая владельцем несущественна. При равных или сопоставимых долях, приходящихся на владельца и арендаторах, основным назначением здания считается именно обслуживание владельца, поэтому инвестициями в недвижимость не признается.

Признание инвестиций в недвижимость происходит тогда, и только тогда, когда

• существует вероятность поступления выгод от инвестиций, и

• стоимость инвестиций может быть надежно оценена.

Первоначальная оценкапроизводится по фактическим затратам на приобретение, не включая затраты на ввод в эксплуатацию, убытки до выхода на проектные показатели (до полной сдачи объекта в аренду), сверхнормативные затраты. Последующие затраты капитализируются лишь тогда, когда они увеличивают будущие экономические выгоды сверх первоначальных нормативных показателей.

В дальнейшем оценкаинвестиций в недвижимость производится одним из двух методов, применяемым ко всем объектам компании (группы):

• по справедливой стоимости;

• по фактическим затратам на приобретение с учетом амортизации и убытков от обесценения.

Справедливая стоимость инвестиций должна оцениваться независимо от выбранного метода; при выборе метода оценки по фактическим затратам – справедливая стоимость должна раскрываться в пояснительной записке. Стандарт не настаивает на обязательном привлечении профессионального оценщика.

Оценка по справедливой стоимости, будучи выбрана, применяется ко всем инвестициям в недвижимость, кроме объектов, для которых в момент приобретения (ввода в эксплуатацию) невозможно оценить справедливую стоимости. Такие объекты учитываются в порядке, установленном МСФО 16, при этом компания обязана применять этот порядок в течение всей жизни актива, даже когда стоимость можно будет надежно определить.

Порядок оценки конкретного актива выбирается при его первом признании и не может быть изменен. Аналогично, если актив изначально учитывался по справедливой стоимости, а в последующем ее определение становится невозможным – компания продолжает применять метод по справедливой стоимости.

Прибыль (убыток) от изменений справедливой стоимости относится непосредственно на чистую прибыль (убыток) того периода, в котором отражены эти изменения. Указанный порядок учета принципиально отличается от альтернативного порядка учета основных средств по переоцененной стоимости: по МСФО 16, такие разницы относятся вначале на балансовый счет переоценки имущества в составе чистого капитала, минуя отчет о прибылях и убытках.

Учет по справедливой стоимости практически неизбежно ведет к налоговым разницам, требующим учета отложенных налоговых активов и обязательств по МСФО 12 «Налог на прибыль».

Справедливая ценаобычно приравнивается к рыночной цене на отчетную дату, не учитывая затраты на продажу (выбытие) актива. Рыночная цена, определенная принципом «по наибольшей цене, в разумные сроки», не должна учитывать состояние конкретного владельца, которое могло бы снизить цену сделки (например, из-за срочной потребности в наличных или из-за юридических и налоговых ограничений, наложенных на владельца). Напротив, она рассчитывается для «идеального продавца», который заинтересован в максимальной цене, а не в кратчайших сроках сделки.