Адам Смит - Исследование о природе и причинах богатства народов

В ренте с дома, или наемной плате, можно различать две части, из которых одна может быть вполне уместно названа строительной рентой, а другая обычно называется земельной рентой.

Строительная рента (или рента от здания) представляет собою процент, или прибыль, на капитал, затраченный на постройку дома. Для того чтобы поставить строительную промышленность в одинаковые условия с другими промыслами, необходимо, чтобы эта рента была достаточна, во-первых, для оплаты строителю такого же процента, какой он получил бы на свой капитал, если бы ссудил его под надежное обеспечение, и, во-вторых, для сохранения его дома в надлежащем порядке, или, что то же самое, для возмещения спустя определенное число лет капитала, затраченного на его постройку. Рента со строений, или обычная прибыль с построек, везде поэтому определяется обычным процентом на деньги. Там, где рыночная норма процента равняется четырем, рента с дома, которая по уплате земельной ренты дает 6 или 6 1/2 % на все издержки по постройке, может, пожалуй, приносить достаточную прибыль строителю. Когда рыночная норма процента достигает пяти, нужна будет для этого, пожалуй, рента в 7 и 7 1/2 %. Если сравнительно с существующим процентом на капитал строительное дело приносит в какой-либо момент гораздо более высокую прибыль, чем эта, то оно скоро привлечет к себе из других отраслей промышленности так много капитала, что это понизит прибыль до ее нормального уровня. Если оно в какой-либо момент приносит меньше этого, то другие отрасли промышленности скоро отвлекут от него так много капитала, что опять-таки повысят прибыль.

Вся та часть ренты с дома, которая остается сверх того, что необходимо для доставления этой умеренной прибыли, естественно, приходится на земельную ренту, и в тех случаях, когда собственник земли и собственник здания – два различных лица, она в большинстве случаев целиком выплачивается первому. Эта добавочная рента представляет собой цену, которую обитатель дома уплачивает за какое-либо действительное или предполагаемое преимущество местоположения. Сельские дома, находящиеся на значительном расстоянии от большого города, где вдоволь свободной земли, дают совсем незначительную ренту и во всяком случае не больше того, что приносила бы земля, на которой стоит дом, если бы была использована для земледелия. Рента с загородных вилл по соседству с большим городом бывает иногда значительно выше, и в этом случае особые удобства или красота местоположения очень хорошо оплачиваются. Земельная рента обычно выше всего в столице и в тех отдельных районах ее, где предъявляется наибольший спрос на дома безразлично для каких целей: для промышленных и торговых, для развлечений и приема гостей или из-за простого тщеславия и моды.

Налог на наемную плату (ренту с дома), уплачиваемый съемщиком и пропорциональный всей ренте с каждого дома, не может, по крайней мере на сколько-нибудь значительное время, оказывать влияние на строительную ренту. Если бы строитель не выручал своей умеренной прибыли, он вынужден был бы прекратить свое дело, а это в непродолжительном времени вернуло бы его прибыль на уровень, соответствующий ее уровню в других промыслах, поскольку усилило бы спрос на здания. Такой налог не может падать целиком на земельную ренту; он распределяется таким образом, что падает частью на обитателя дома и частью на владельца земли.

Предположим, например, что некто находит по своим средствам затрачивать в год на аренду дома 60 ф.; предположим также, что на наемную плату с домов установлен налог в размере 4 шилл. с фунта, или одной пятой, уплачиваемый нанимателем; дом, сдающийся за 60 ф. в год, будет обходиться ему в таком случае в 72 ф., т. е. на 12 ф. дороже, чем он считает возможным для себя платить. Он удовлетворится поэтому несколько худшим домом, или домом, сдающимся за 50 ф., что вместе с добавочными 10 ф., которые он должен затрачивать на уплату налога, составит как раз 60 ф. в год, тот расход, который он считает себе по средствам; для того чтобы уплатить налог, он откажется от части добавочных удобств, какие мог бы иметь от дома, стоящего на 10 ф. в год дороже. Я говорю: от части добавочных удобств, потому что он лишь в редких случаях лишится всех этих удобств, так как благодаря налогу он получит за 50 ф. в год лучший дом, чем мог бы получить за эту сумму при отсутствии налога. Ибо подобно тому как налог этого рода, устраняя данного соискателя, должен уменьшить спрос на дома в 60 ф., он должен также уменьшить спрос и на дома в 50 ф. и вообще на дома в любую другую цену, исключая самые дешевые дома, спрос на которые он на некоторое время усилит. Но рента с домов всех категорий, спрос на которые уменьшился, обязательно более или менее понизится. Так как ни малейшая часть этого понижения не может, по крайней мере сколько-нибудь значительное время, отразиться на строительной ренте, то все оно должно в конечном счете упасть на земельную ренту. Таким образом, конечная уплата этого налога должна лечь частью на нанимателя дома, который окажется вынужденным для уплаты этого налога отказаться от ряда своих удобств, и частью на собственника земли, который для уплаты своей доли вынужден будет отказаться от части своего дохода. Не очень легко, пожалуй, установить, в каком отношении распределится между ними этот конечный платеж. Распределение это будет, вероятно, весьма различно при различных условиях, и налог этого рода может в зависимости от этих различных обстоятельств очень неравномерно ложиться на нанимателя дома и на собственника земли.