Коллектив авторов - Государство и рынок - механизмы и методы регулирования в условиях перехода к инновационному развитию

Долговые ценные бумаги (обычные облигации), которые способны задействовать возможности квалифицированных инвесторов рынка капитала, связаны с дополнительным риском нецелевого использования полученных средств, так как они не привязаны жестко к конкретному проекту. В силу этого, учитывая текущие финансовые трудности застройщиков, их облигации не имеют инвестиционной привлекательности.

Все более актуальной становится проблема хронического дефицита инвестиционных средств у застройщиков, а значит, их дороговизны и к коррупционной составляющей в цене жилья, с одной стороны, и стагнации строительного и всех смежных рынков, с другой стороны. В этой связи предлагается использовать особый гибридный финансовый инструмент – жилищный сертификат, – как выпускаемая застройщиком путем эмиссии облигация особого вида, номинированная как в рублях, так и в «квадратных метрах». Наиболее содержательное нормативное описание данного инструмента содержится только в «Положении о выпуске и обращении жилищных сертификатов», утвержденном Указом Президента РФ № 1182 ещё 10 июня 1994 г. После внесения изменений в июле 2006 г. в закон «Об участии в долевом строительстве…» появилась достаточная законодательная база для использования данного инструмента вместо или одновременно с долевым строительством по классической схеме.

В частности, в пункте 2 статьи 1 данного закона указан способ привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом посредством выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений.

Исходя из положений данных нормативно-правовых актов, можно заключить, что жилищный сертификат – эмиссионная ценная бумага (вид облигаций), номинальная стоимость которой выражена в единицах общей площади жилья (номинальная стоимость не может быть менее 0,1 м2) и в его денежном эквиваленте, и которая предоставляет её владельцу право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, построенном за счет средств, полученных от размещения таких ценных бумаг. Сертификаты имеют индексированную номинальную стоимость и могут обмениваться на бумаги новой серии, если таковые выпущены. Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30 % общей площади квартиры, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи. Законодательство устанавливает следующие требования к эмитенту: собственность или право аренды земельный участок, наличие разрешения на строительство, наличие проектной документации на строительство, регистрация эмитента на территории Российской Федерации.

Важно отметить, что для выпуска необходимо участие гаранта выпуска и банка-контролера, функции и задачи которых в законодательстве не содержатся (кроме упоминания о гарантии погашения сертификатов), что требует их дальнейшей разработки. Выпуск облигаций требует регистрации в ФСФР. Облигаций не может быть выпущено больше, чем кв. м конкретного проекта, а значит, невозможна двойная продажа квартир. Сделки с облигациями осуществляются без НДС.

Кроме того, ФСФР дано разъяснение, что жилищные сертификаты, как и обычные облигации, не могут быть возмещены по первому требованию – а только по истечении их срока, новацией или по оферте (что должно быть отражено в разрабатываемых при эмиссии правилах обращения). Благодаря двойственности номинала, сертификат является одновременно инструментом как фондового рынка, так и рынка строящихся квадратных метров, что делает неограниченными возможности их размещения и обращения – на почти всех этапах жизненного цикла проекта.

Преимущества, которые дает застройщику эмиссия и обращение сертификатов: возможность привлечения финансовых средств с рынка капитала; минимизация расходов на обслуживание долга; расширение рынка сбыта за счет реализации квартир через минимальную составляющую и за счет расширения информационного поля; управление структурой и стоимостью долга в процессе обращения сертификатов на вторичном рынке; упрощение процедуры заимствований в кредитных организациях; получение кредитной истории; сохранение экономической свободы заемщика; осуществление гибкой финансовой политики и эффективного управления продажами; применение сертификата в качестве инструмента бартерных сделок, что позволяет сдерживать демпинговые цены на квадратные метры в объекте со стороны подрядчиков; использование новых моделей хеджирования внешних рисков.