Коллектив авторов - Государство и рынок - механизмы и методы регулирования в условиях перехода к инновационному развитию

В целом, реализации указанных принципов возможно достичь при реальном пересмотре системы корпоративного управления и дивидендной политики, сдерживания роста удельного веса прибыли, распределяемой на выплату вознаграждения членам совета директоров и бонусы высшему исполнительному руководству банков в пользу банковских миноритариев, а также в пользу капитализации прибыли (в форме нераспределенной прибыли, резервного фонда как элементов и собственных ресурсов, и собственных средств (капитала)). Также в качестве точки роста предполагается рассмотреть лояльность банковского персонала, которая может быть достигнута за счет разработки эффективных систем стимулирования труда, включая возможности карьерного роста, повышения квалификации, реального осознания собственной значимости для настоящего и будущего конкретного банка. Именно лояльность миноритариев и персонала, как предполагается, позволит наращивать базовую составляющую основного капитала банка, а именно, уставный капитал, давая мощный толчок дальнейшему финансовому росту на инновационной основе.

По данным Росстата (февраль 2010 г.) объемы введенного в строй жилья в России за 2009 год (59,8 млн кв. м) сопоставимы с 2008 г. В 2010 году запланировано к введению еще 60 млн кв. м. Вместе с тем, результаты двух предшествующих лет – это следствие сдачи домов, заложенных еще в докризисное время, с одной стороны, и следствие негативного влияния изменений законодательства (Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ, Градостроительный Кодекс), с другой. Цикл жилого строительства в России составляет, в среднем, 2–3 года, а в кризисное время, по разным причинам, новые стройки не закладывались.

Среди повлиявших (часто взаимосвязанных) факторов уместно отметить общее снижение продаж и низкую, по сравнению с нормальной, рентабельность. По данным различных аналитических источников (Ассоциация строителей России, Фонд содействия развитию жилищного строительства) катастрофическое снижение платежеспособного спроса на новые готовые квартиры (с 25 % до кризиса до менее 10 %), при постоянном росте числа домохозяйств, имеющих потребность на улучшение жилищных условий в течение ближайших трех лет (36 % в 2009 г., или свыше 10 млн домохозяйств) и др. Основная причина – это ограниченность традиционных источников финансирования и отсутствие инструментов привлечения средств, отвечающих реалиям сегодняшней экономики.

«Долевое строительство», в силу исторических причин, – основной источник финансирования; основан на вложениях частных граждан на различных этапах строительства объекта. Несмотря на постоянный контроль и надзор со стороны регулирующих органов (особенно ужесточены в связи с последними (июнь 2010 г.) изменениями в упомянутый закон 214-ФЗ), по экономической природе «долевки», граждане фактически занимаются инвестиционной деятельностью, а не покупкой жилья, не имея при этом должной квалификации и возможностей контроля за ходом строительства. Как следствие – появление «обманутых» дольщиков, с одной стороны, и чрезмерные обязательственные меры (по 214-ФЗ) в отношении застройщика вкупе с рисками неравномерного финансирования, с другой.

Ипотека и различные схемы секьюритизации ипотечных кредитов с выпуском ипотечных ценных бумаг, в особенности с привлечением государственных средств / гарантий через АИЖК, во-первых, не имеют в российских условиях базы развития без существенного роста доходов населения, во-вторых, рефинансирование кредитов, направляемых непосредственно застройщикам, не имеет достаточной базы качественных заемщиков. В конце концов, гонка за объёмами выданных кредитов – тупиковый путь развития: в соответствии с Концепцией развития системы жилищного кредитования, АИЖК должно обеспечить функционирование рыночных механизмов секьюритизации, а по факту АИЖК, преимущественно используя средства, привлеченные посредством государственных гарантий, стало для большинства ипотечных операторов и кредиторов первичной рефинансирующей организацией.

Кроме того, существует попытка использовать АИЖК (программа «Стимул») как инструмент финансирования самого этапа строительства, а это несвойственно его деятельности (основная функция АИЖК – финансирование ипотеки, т. е. работа с готовым, построенным и сданным, жильем). В итоге, в текущей ситуации основным источником финансирования строительства массового жилья является государство, однако правительство настаивает на оптимизации расходования государственных средств и вовлечения в строительство частного капитала. Созданы специальные институты, содействующие в получении финансирования, например, Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Но деятельность последнего не связана с прямым финансированием, а лишь делает более доступными земельные участки под строительство. И в любом случае, Фонд не может решить проблемы функционирования рынка в целом.