Коллектив авторов - Государство и рынок - механизмы и методы регулирования в условиях преодоления кризиса

Создание эффективных инструментов регулирования региональных рынков земли в России, с ее огромной территорией и значительными региональными различиями, позволит обеспечить рациональное использование земельных ресурсов, повышение эффективности аграрного сектора экономики, что в свою очередь повлечет экономический рост экономики и повышения благосостояния граждан. По мнению Е.Ф. Злобина, «сущность земельных отношений состоит, прежде всего, в отношениях между различными субъектами по поводу присвоения, владения, использования, распределения, и управления земельными ресурсами. К ним относятся также отношения по поводу воспроизводства потребительных свойств земли, плодородия почвы и т. п.» [261]

В качестве определения процессов связанных с земельными отношениями многими авторами используется термин «рынок земли». Так, по мнению Лексина В. и Швецова А. «земельный рынок – это часть системы земельных отношений, регуляторами которой является право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участника), денежная оценка и свободно складывающиеся цены на землю» [262] . Э.А. Крылатых рассматривает земельный рынок как «часть земельного оборота, при котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок происходит в результате юридически оформленного договора и опосредовано денежным и натуральным платежом» [263] .

Рынок земли представляет собой саморегулирующуюся систему, которая состоит из деятельности и мотивации многих его участников и является той средой, где в полной мере реализуется принцип общественной полезности земли, влияющий на продуктивность и эффективность ее использования. Интегральным показателем для оценки эффективности принимаемых решений служит стоимость. Земельные участки при их относительной ограниченности и при наличии спроса на них приобретают статус особо ценного ресурса, в результате формируется ряд имущественных отношений, связанных с его владением, пользованием и распоряжением, а сама земля обретает конкретную, вполне определенную стоимость, которая может и должна быть оплачена за ее использование.

Данное обстоятельство подтверждает тот факт, что земля не просто природный ресурс и пространственный базис жизнедеятельности человека, но определенный вид имущества, которому характерны ограниченность в пространстве, невозможность перемещения, сохранение ценности. Указанные характерные черты объясняют то социальное, экономическое, правовое содержание, какое приобрела земля в обществе и ту заинтересованность, которая всегда существовала с его стороны относительно ее распределения и использования. Фактически в рациональном использовании и охране земли заключаются основные принципы регулирования земельных отношений.

Развитие регионов связано с осуществлением большого количества локальных действий через освоение, застройку, реконструкцию отдельных земельных участков, т. е. через развитие земельной собственности. При этом собственник земельного участка всегда будет руководствоваться желанием получить выгоду, которая для него состоит в увеличении стоимости его собственности. В этом будет заинтересовано и все сообщество, т. к. изменение в использовании отдельного земельного участка приводит к трансформации всей системы, в результате чего изменяется ценность не только самого участка, но и прилегающей территории. В связи с этим, эффективное развитие земельной собственности обеспечивает повышение рыночной стоимости земельного участка. Представленный подход достаточно эффективен, т. к. увеличение рыночной стоимости является общепризнанным критерием эффективного использования земли. Причем, рыночная стоимость земли как экономическая категория не несет в себе конфликтности с социальным и экологическим развитием, а является результатом рационального хозяйствования. Земельный участок не будет иметь высокой стоимости на рынке, если он расположен в экологически опасном или социально неблагополучном районе.

Максимально возможная стоимость земли достигается в результате конкуренции между отдельными видами деятельности за право использования выгод местоположения, выявляя тем самым их реальное экономическое значение. По существу цена, уплачиваемая на рынке, является тем распределительным механизмом, который предоставляет различные участки городских земель именно тем видам деятельности, которые способны заплатить за них, не понижая уровня своего дохода, а сам рынок земли – формой организации земельных отношений, посредством которой осуществляется перераспределение земли между конкурирующими видами использования, создавая оптимальную схему землепользования.