Дамбиса Мойо - Как погиб Запад. 50 лет экономической недальновидности и суровый выбор впереди

И наконец, еще больше усложняя проблему, государственная жилищная политика поддерживает излишнее финансирование жилищных активов за счет левериджа, за счет долга (в отличие от приобретения за собственные средства), и это в конечном итоге ведет к росту цен на жилье и экономической нестабильности. Постоянный рост цен привлекает внимание неограниченного круга лиц, что приводит к излишнему вложению средств в этот сектор, что, в свою очередь, приводит к росту цен, что в силу психологии рынка и ценообразующих принципов вновь неизбежно приводит к чрезмерному росту цен выше справедливых (так что завышенный уровень текущих цен уже не отражает реальной стоимости), и это создает ценовые пузыри на рынке жилой недвижимости.

Многие утверждают, что у субсидий есть свои плюсы, что государственные гарантии облегчают множеству людей покупку дома. Да, секрет не в том, чтобы отменить все субсидии разом, а в том, чтобы ограничить их масштаб или, по крайней мере, правильно определить цену дополнительного риска, который они влекут за собой. На практике это могло бы проявиться в сокращении общей суммы субсидируемого ипотечного капитала за счет ограничения номинального размера займов у Fannie Мае и Freddie Mac.

Но недавний опыт свидетельствует, что стратегия «свой дом для всех» лишь повышает уровень долга для государств и отдельных граждан, а сами дома, которые и так уже по большей части профинансированы за счет кредита, и дальше используются в качестве обеспечения, чтобы брать все новые кредиты на непроизводительные предприятия и потребительские цели по кредитным картам.

Больше того, поскольку общество не может повесить одну здоровенную инвестицию на одного человека, страдает все общество в целом. Вот почему 2008 год стал первым в истории США годом, когда цены на жилье упали по всей стране. Хотя диверсификация является фундаментальным принципом инвестирования, государственные гарантии побуждают миллионы людей вкладывать в единственный актив — жилье, и, когда жилищный рынок падает, большая часть общества оказывается под ударом.

Как же в таком случае должны люди оценивать рынок жилья? Несмотря ни на какое социальное влияние, в отсутствие государственных субсидий отнюдь не очевидно, что человеку выгоднее владеть своим домом, чем снимать его, а первый взнос и ежемесячные выплаты по ипотеке вложить в диверсифицированный портфель акций и облигаций.

Будучи эффективным субъектом экономической деятельности, я должна сразу же снять дом, чтобы не остаться на улице (то есть обеспечить потребности восполнителя). Затем с оставшимися деньгами я должна оценить все потенциальные инвестиционные возможности, будь то в виде акций, облигаций, наличных или той же недвижимости, и, если я все-таки решу инвестировать в жилье, мой выбор не должен ограничиваться вложением в свое собственное жилье. Иными словами, я должна иметь законное право снять дом в Лондоне и купить дом во Флориде в качестве инвестиции.

Государству должно быть безразлично, в каких домах живут его граждане — собственных или снятых. Но вместо этого в США оно поощряет приобретение домов в собственность (например, при помощи политики «свой дом для всех») и тем самым способствует тому поверхностному впечатлению, что собственная недвижимость является самым предпочтительным видом инвестиции, хотя на самом деле за счет кредитов оно подталкивает граждан вкладывать все деньги в единственный актив, даже в тех случаях, когда это, возможно, и не самое удачное инвестиционное решение.

Есть и еще один, более тонкий момент. При системе государственных гарантий, способствующих быстрому росту цен на жилье, в выигрыше остается только тот, кто может уменьшить размер (снизить класс) своего жилья и переехать в другой район и купить дом поменьше (подешевле). Все остальные проигрывают. Представьте себе молодого человека, который покидает университетское общежитие, копит деньги, чтобы одной ногой встать на лестницу собственника жилья (покупает свою первую квартиру в многоквартирном доме или кондоминиуме), потом переезжает в более просторный и дорогой дом, где хватит места его жене и детям. На каждом этапе он должен все повышать сумму, чтобы не выбыть из игры. Да, цена его квартиры может вырасти с того дня, когда он ее купил (назовем его Д1), до дня, когда он продаст ее, чтобы перейти в дом побольше (Д2), но помните, в Д2 ему придется заплатить больше, так как цена дома на четыре спальни тоже выросла. Этот эффект «эскалатора» продолжается до тех пор, пока детям не придет пора поступать в колледж. Так по мере роста цен на жилье происходит передача богатства от молодого поколения пожилому поколению.