Henning Lindhoff - Wohnungseigentum 2016

Henning Lindhoff

Wohnungseigentum 2016

Ihr Recht als Immobilien-Investor

Dieses ebook wurde erstellt bei

Inhaltsverzeichnis

Titel Henning Lindhoff Wohnungseigentum 2016 Ihr Recht als Immobilien-Investor Dieses ebook wurde erstellt bei

Warum Sie dieses Buch lesen sollten

Betriebskosten

Eichgesetz

Eigentümerversammlung

Energie

Feiern und Feste

Förderung

Gebühren

Gemeinschaftseigentum

Hausgeld

Hausordnung

Hausverwalter

Immobilienkauf

Mietpreisbremse

Sanierung

Schornsteinfeger

Unterlassungsanspruch

Versicherungen

Verwaltungsbeirat

Über den Autor

Anhang

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)

Impressum neobooks

Wohnungseigentum 2016

Ihr Recht als Immobilien-Investor

Wohnungseigentum 2016

Ihr Recht als Immobilien-Investor

Copyright © 2015 Henning Lindhoff

Alle Rechte vorbehalten.

Umschlagbild: shutterstock.com

Verfasser und Verleger: Henning Lindhoff,

Burgstraße 21, 53359 Rheinbach

Wohnungseigentum erfreut sich großer Beliebtheit. Warum? Bauland wird, vor allem in Ballungszentren, immer teurer. Und in Zeiten steigender Immobilienpreise und Kreditzinsen stellt die Eigentumswohnung eine recht günstige Alternative zum freistehenden Haus dar. Ein Megatrend der kommenden Jahre ist sicherlich die Individualisierung und das damit das Schrumpfen der Größe von Lebensgemeinschaften. Immer mehr Menschen entscheiden sich gegen das klassische Familienmodell. Und wenn dann doch Ringe getauscht werden, hält die Treue weitaus nicht mehr so lange wie vor einigen Jahren noch. Die Scheidungsraten steigen ungebrochen. Immer mehr Einzelwohnungen für allein lebende Menschen werden benötigt. Wer in diesem Umfeld also nicht nur auf das Investment in das klassische Häuschen schielt, sondern auch das Stockwerkeigentum im Blick hat, kann durchaus mit einer attraktiven Rendite rechnen.

Aber Stockwerkeigentum birgt auch einige Schwierigkeiten und Risiken. Viele Wohnungskäufer sind sich nicht darüber im Klaren, dass sie Miteigentum an einer Immobilie, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, erwerben. Damit sind sie mit den anderen Miteigentümern in einer Gemeinschaft verbunden, die ihr Eigentum gemeinsam verwaltet und somit viele Entscheidungen gemeinsam treffen muss. Dieses Agieren in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft von Menschen, die man in der Regel vor dem Wohnungskauf kaum oder gar nicht kannte, funktioniert nicht immer problemlos. Die rechtliche Ordnung ist kompliziert, das Dickicht der Bürokratie wird von Jahr zu Jahr verworrener und ebenso wachsen die Gesetzesberge stetig an. Jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft hegt individuelle Ansichten und Ziele. Hinzu kommen die Hausverwaltung sowie zahlreiche andere externe Dienstleister, die unterwiesen und kontrolliert werden müssen. In der Praxis ergeben sich daraus allerlei Fragen und Unklarheiten, immer wieder auch Fallstricke, die nicht selten zu Streitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft führen. Viele dieser Streitigkeiten landen vor Gericht, ließen sich aber vermeiden, wenn die Grundregeln des Wohnungseigentumsrechts bekannt wären und danach gehandelt werden würde.

Dieses Buch wird Ihnen helfen, die aktuelle Rechtsprechung zum Wohnungseigentum und seiner Verwaltung nachzuvollziehen und Konsequenzen für Ihre eigene Praxis zu ziehen. Dieses Buch wird Ihnen die Trends für das Jahr 2016 verdeutlichen, so dass Sie und Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft bereits frühzeitig eigene Chancen und Möglichkeiten erkennen werden. Nicht zuletzt bietet Ihnen dieses Buch eine Fülle aktuellen Praxiswissens für Ihre ganz konkrete Arbeit in der Eigentümergemeinschaft.

Das Buch ist lexikalisch aufgebaut. Sie finden die einzelnen Beiträge unter alphabetisch sortierten Oberbegriffen – von Betriebskosten bis hin zu Verwaltungsbeirat.

Ich wünsche Ihnen viele nützliche Erkenntnisse.

Henning Lindhoff

Jedes Jahr aufs Neue entbrennen unter Mietern und Vermietern Streitigkeiten um die Betriebskostenabrechnung. Entscheidender Auslöser ist dabei oft die Frage, nach welchem Verhältnis die Kosten verteilt werden, also welcher Umlageschlüssel gelten soll.

Gemäß Paragraph 556a Absatz 1 BGB müssen die Betriebskosten nach Wohnfläche, gemessen in Quadratmetern, umgelegt werden, sofern die Parteien zuvor nichts anderes vereinbart haben. Sie sind allerdings frei, abweichende Vereinbarungen zu treffen.

In seinem Urteil vom 5. November 2014 (Aktenzeichen VIII ZR 257/13) stellte der Bundesgerichtshof klar, dass es zulässig sei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Recht des Vermieters zu vereinbaren, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:

Erstens müsse der Vermieter einen üblichen und sachgerechten Umlagemaßstab wählen. Zweitens dürfe es nur ein einmaliges Bestimmungsrecht des Vermieters sein. Sofern nach Beginn des Mietverhältnisses mit der ersten Betriebskostenabrechnung ein bestimmter Umlageschlüssel festgelegt ist, sei auch der Vermieter zukünftig hieran gebunden.

Im vorliegenden Fall hatten die Streitparteien im Mietvertrag keinen konkreten Umlageschlüssel, wie zum Beispiel „nach Personen“ oder „nach Quadratmetern“, festgelegt, sondern vereinbart, dass der Vermieter den Umlageschlüssel mit der ersten Abrechnung über die Betriebskosten nach „billigem Ermessen“ festlegen dürfe. Der Vermieter konnte also nach seinen Vorstellungen bei der Erstellung der ersten Nebenkostenabrechnungen den Umlageschlüssel für die Zukunft festlegen.

Nach Ansicht der Bundesrichter erscheint es zulässig, dass der Vermieter sich vorbehält, erst im Rahmen der ersten Betriebskostenabrechnung einen „billigen“ Umlageschlüssel vorzugeben. Ob dies wirklich Sinn macht, darf allerdings bezweifelt werden. Die Bundesrichter selbst gaben in ihrer Urteilsbegründung zu bedenken, dass die Parteien damit „sehenden Auges“ Streitigkeiten in Kauf nehmen. Denn ob der vom Vermieter gewählte Verteilerschlüssel „billig“, also gerecht ist, mag in manchen Fällen diskutabel sein.

Auch Hausverwalter und Wohnungseigentümergemeinschaften sollten hier auf Nummer sicher gehen und sich an den gesetzlichen Verteilerschlüssel, also die anteilige Wohnfläche, halten. Die damit unter Umständen verbundenen Ungerechtigkeiten sind schlicht hinzunehmen, wie der Gesetzgeber mit seiner gesetzlichen Zweifelsregelung in Paragraph 556a BGB zum Ausdruck bringt. Aus Sicht des Vermieters geht es nur darum, die angefallenen Kosten auf die Mieter seines Hauses zu verteilen. Mit welchem Verteilerschlüssel das geschieht, kann ihm letztlich gleichgültig sein. Daher sollte die vermietende Partei einen möglichst wenig streitträchtigen Umlageschlüssel wählen, also die Wohnfläche und keinesfalls den Personenschlüssel.

Am 1. Januar 2015 trat eine umfangreiche Aktualisierung („Gesetz zur Neuregelung des gesetzlichen Messwesens vom 25. Juli 2013“) des Mess- und Eichgesetzes (MessEG) in Kraft, die vor allem neue Regelungen bezüglich der Verwendung von Gas-, Strom-, Wasser-, und Wärmezählern bereithält und auch für Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwalter von besonderem Interesse ist.

Anzuzeigen sind ab dem 1. Januar 2015 neue und erneuerte Messgeräte. Gemäß Paragraph 32 MessEG müssen Hausverwalter das je nach Bundesland zuständige Eichamt über den Einsatz entsprechender Geräte informieren. Und dies spätestens sechs Wochen nach der Inbetriebnahme. Die rechtskonforme Meldung muss dabei Informationen bezüglich der Geräteart, des Herstellers, der Typbezeichnung, des Eichjahres und der Anschrift des Gerätenutzers, in der Regel der Eigentümergemeinschaft, beinhalten. Aber: Heizkostenverteiler (HKV) sind von dieser Meldepflicht ausgenommen, da HKV keine geeichten Messgeräte im Sinne des Eichgesetzes darstellen.