Олег Малкин - Управление задолженностью. Стратегии взыскания долгов и защиты от кредиторов

Из материалов дела следует, что оценка имущества по рыночным ценам была произведена ООО «Центр независимой оценки и экспертизы». Согласно представленному этой организацией отчету рыночная стоимость имущества составила 243 400 рублей. Представленный ЗАО «Выбор-2000» отчет об оценке, которым руководствовался судебный пристав-исполнитель, в отличие от вышеуказанного отчета содержит сведения не о рыночной, а о ликвидационной стоимости имущества, а потому правомерно признан судом не соответствующим требованиям Закона об исполнительном производстве.

Имущество должника передается на хранение под роспись в акте ареста имущества должнику или другим лицам, назначенным судебным приставом-исполнителем (далее – хранитель). Хранитель может пользоваться этим имуществом, если по свойствам имущества пользование им не ведет к уничтожению имущества или уменьшению его ценности. Хранитель, если таковым не является должник или член его семьи (для должника-организации – ее работник), получает за хранение соответствующее вознаграждение. Хранителю также возмещаются понесенные им необходимые расходы по хранению имущества, за вычетом фактически полученной выгоды от использования этого имущества.

В случаях растраты, отчуждения, сокрытия или незаконной передачи переданного на хранение имущества должника хранитель несет ответственность, за исключением имущественной ответственности за убытки, и подлежит уголовной ответственности в соответствии с федеральным законом.

Реализация арестованного имущества, за исключением имущества, изъятого по закону из оборота, независимо от оснований ареста и видов имущества осуществляется путем его продажи в 2-месячный срок со дня наложения ареста, если иное не предусмотрено федеральным законом. Имущество должника, за исключением недвижимого, продается специализированной организацией на комиссионных и иных договорных началах, предусмотренных федеральным законом. Недвижимое имущество продается путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством.

Если имущество не будет реализовано в 2-месячный срок, взыскателю предоставляется право оставить это имущество за собой. В случае отказа взыскателя от имущества оно возвращается должнику, а исполнительный документ – взыскателю.

Механизм реализации арестованного имущества и удовлетворения требований кредитора.Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, с которыми заключен соответствующий договор.

Специализированные организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. К заявке прилагаются: копия исполнительного документа; копия акта ареста имущества, составленного судебным приставом-исполнителем; документы, характеризующие объект недвижимости; копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него в случае продажи отдельно стоящего здания.

При продаже права долгосрочной аренды судебный пристав-исполнитель в дополнение к этим документам прилагает копии договора аренды, свидетельства о регистрации договора аренды и документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов.

При продаже права на объект незавершенного строительства судебный пристав-исполнитель в дополнение к вышеуказанным документам прилагает копии решений об отводе земельного участка и органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

Торги должны быть проведены в 2-месячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава-исполнителя. Порядок проведения торгов определяется Гражданским кодексом.

Судебная практика

Нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку эти нарушения не связаны с правилами проведения торгов. Общество с ограниченной ответственностью (должник в исполнительном производстве) обратилось в арбитражный суд с иском к специализированной организации (продавцу имущества) и организации-покупателю о признании недействительными публичных торгов по продаже недвижимого имущества. В заявлении истец указал, что в нарушение порядка, установленного статьей 59 Закона об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель обратил взыскание на объект недвижимого имущества – здание склада, предназначенного для непосредственного участия в производстве, несмотря на наличие у организации-должника иного имущества (в частности, готовой продукции), на которое взыскание обращается во вторую очередь. На основании пункта 1 статьи 449 ГК торги должны быть признаны недействительными. Суд согласился с доводами истца и требование удовлетворил.