Виктор Щелоков - «Дачная амнистия» и новые правила приватизации земельных участков. Справочник землепользователя

В соответствии со ст. 264 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, решения, принимаемые правлением или общими собраниями садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих кооперативов, направленные на передачу, продажу или раздел индивидуальных земельных участков, которые находятся во владении садоводческого товарищества как юридического лица, после введения в действие 30.10.2001 Земельного кодекса РФ являются незаконными, а все сделки, совершенные с такими участками, – ничтожны.

С введением в действие Земельного кодекса граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Земельные участки могут быть предоставлены в аренду только их собственниками (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Также не допускается внесение права постоянного пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.

У граждан, обладающих правом пожизненного наследуемого владения земельным участком, существует правомочие, которое объединяет их с собственниками: право передачи земельного участка по наследству. Однако в связи с наследованием земельного участка, принадлежащего на праве пожизненного наследуемого владения, могут возникнуть некоторые проблемы.

В отличие от права общей собственности, право общего владения законодательством не предусмотрено. Поэтому, если наследников права пожизненного наследуемого владения несколько, а участок по каким-либо причинам разделу не подлежит, приходится в каждом конкретном случае решать вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения земельным участком к одному из наследников и о выплате остальным компенсации их доли.

Поэтому гражданам следует использовать предоставленное законом право и оформить земельный участок в собственность. Но необходимо помнить, что право на бесплатное приобретение земельного участка предоставляется гражданам только один раз. Если же у данного лица имеется в пользовании еще один земельный участок, то в этом случае в отношении второго участка он может:

• отказаться от права пользования в порядке ст. 53 ЗК РФ;

• взять этот земельный участок в аренду;

• приобрести его в собственность (выкупить).

Кроме того, право собственности может быть оформлено и гражданами Российской Федерации, имеющими в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305–1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях продаваемого участка и об ограничениях его использования (ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Со дня введения в действие Земельного кодекса РФ законодательные акты Союза ССР, содержащие нормы земельного права и действовавшие на территории Российской Федерации, не применяются (ст. 5 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, по своему желанию, до 1 января 2010 г. (п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в ред. ФЗ от 08.12.2003 № 160-ФЗ).

На тех юридических лиц, которые не выполнят данное требование, будут налагаться штрафы согласно действующему законодательству. Так, с 1 января 2011 г. вводится в действие ст. 7.1.34 КоАП «Нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право аренды земельного участка или сроков и порядка приобретения земельного участка в собственность». Согласно этой статье административные штрафы, налагаемые на предпринимателей и юридических лиц, будут составлять от 20 000 до 100 000 рублей.