Магомед Вахаев - Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка

Современное российское законодательство недостаточно подготовлено к регулированию земельных отношений в рыночных условиях. На практике оборот земли иногда принимает формы, неполезные для общества, вроде приобретения по берегам водохранилищ питьевого назначения земли состоятельными людьми для коттеджной застройки.

Такие случаи создают в обществе представление, что легализация земельного рынка приведет если не к экономическому хаосу, то во всяком случае к экологической деградации целых регионов страны. По мнению ряда специалистов, концепция устойчивого экономического развития, популярная во многих странах мира и признаваемая в России, несовместима с распространением рыночных правил на природные ресурсы, включая сюда землю. На их взгляд, только жесткие административные предписания способны противостоять напору эгоистических интересов, которые культивирует рынок.

Эти представления имеют под собой определенную базу, однако их нельзя возводить в абсолют. Самое общее возражение против приведенных аргументов заключается в том, что Россия пока вообще плохо подготовлена к рыночным отношениям. Поэтому вместо цивилизованного рынка, регулируемого государством, мы нередко получаем дикий рынок, где публичные интересы пригнетены частными. Однако следует ожидать, что с ростом понимания необходимости регулирования рыночных отношений (и накопления умения в этой области) ориентированный на публичные интересы рынок заменит частную вседозволенность [20] Власова М. В. Право собственности в России. М., 2002. .

Здесь уместна аналогия со спорами о путях развития России, звучавшими в последней четверти XIX в. Учитывая отрицательные черты тогдашнего «колупаевского» капитализма, отображенного Салтыковым-Щедриным, многие авторы настаивали на особом пути для России (который они видели в так называемом народном производстве). Эту иллюзию постарался развеять В. И. Ленин в своем известном труде «Развитие капитализма в России». Ленин провозглашал и доказывал другой тезис, что Россия страдает не столько от капитализма, сколько от недостаточного его развития [21] Ленин понимал капитализм как результат развития товарного хозяйства. В наше время некоторые авторы связывают понятие «капитализм» исключительно с наемным трудом, при этом они противопоставляют капитализм кооперативному строю (см.: Демьяненко В. В. Крестьянская производственная кооперация в современной России: Автореф. дис. … докт. юрид. наук. Саратов, 2004. С. 11, 34, 36. .

Перефразируя данную формулу, можно утверждать, что современная Россия страдает не столько от рынка, сколько от недостаточного развития рыночных отношений. Это относится к рынку товаров, известных гражданскому праву. Но оно же справедливо и по отношению к земле.

Понятно, что развитие земельного рынка не должно быть пущено на самотек. Правила, действующие на этом рынке, должны отражать интересы общества. Чтобы согласовать общественные интересы с частной собственностью на землю, требуется содействие закона. Именно закон должен установить четкие границы и правила для вмешательства государства в действия частных собственников (или же выведения их из состояния бездействия). Рамки частной собственности должны быть согласованы с правом публичной власти производить планировку и перепланировку местности, что равносильно праву государства накладывать ограничения на частную застройку и на иные планировочные мероприятия, доступные частному собственнику. У органов публичной власти должно быть право принудительного выкупа земли для публичных надобностей.

Уместно заметить, что все такие меры желательны и необходимы не только для условий, когда земля или ее часть находится в частной собственности. Как показал прошлый опыт, монополия государственной собственности на землю не спасала от нерационального использования земли со стороны некоторых ее владельцев, а равно от злоупотребления ими своими поземельными правами [22] Вот малоизвестный случай, имевший свое начало в 1970-х годах. Управление лесопаркового хозяйства Мосгорисполкома решило организовать коммерческое производство цветов и подыскивало для этого подходящую площадку. Она была «найдена» в пределах подчиненного этому Управлению Ульяновского лесопарка, расположенного за пределами Москвы. От лесного массива, призванного обслуживать отдыхающих, была отрезана солидная территория, и на ней было организовано тепличное цветочное хозяйство. Незаконное вторжение такого хозяйства в лесопарковую зону оказалось возможным по той причине, что ни земельные органы Московской области, ни власти г. Москвы не считали себя ответственными за эту зону. К сожалению, от повторения подобных случаев нет гарантии, поскольку правовой режим земель, входящих в зеленые зоны городов, остается недостаточно определенным и поныне. .