Валерий Белов - Жилое помещение и обязательственные отношения

3) комната, под которой понимается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Поскольку жилое помещение способно быть объектом как жилищных, так и гражданских правоотношений, т. е. быть вещью, приобретение которой является целью участников экономического оборота, указанное имущество должно обладать индивидуализирующими признаками, чтобы субъекты имущественных отношений могли договориться относительно конкретного объекта сделки, в противном случае требование ст.432 ГК РФ было бы не выполнимым.

К индивидуализирующим признакам жилого помещения относятся:

• Вид жилого помещения;

• Адрес местонахождения;

• Кадастровый номер;

• Площадь [36] Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. .

Именно после того, как стороны смогли индивидуализировать жилое помещение посредством выявления указанных индивидуализирующих признаков, можно говорить о том, что стороны приобрели возможность вступить в договорные отношения, где объектом будет являться конкретное жилое помещение. До указанного момента стороны фактически не обладают способностью «договориться», поскольку жилое помещение не стало индивидуализированным среди прочего имущества, существующего в реалиях гражданского оборота.

Выводы:

1. понятия «жилище» и «жилое помещение» не являются тождественными, они соотносятся друг с другом как родовое и видовое, что означает, что с точки зрения действующего законодательства Российской Федерации следует сделать вывод, что любое жилое помещение является жилищем. Между тем не каждое жилище является жилым помещением;

2. жилое помещение – это индивидуально-определенный изолированный (обособленный) объект недвижимости, отвечающий специальным требованиям закона (пожарной безопасности, санитарным и техническим требованиям), и пригодный для постоянного проживания человека;

3. жилое помещение как индивидуально-определенный объект обладает своими уникальными отличительными признаками, выделение которых предоставляет возможность утверждать, что указанный объект обособился среди прочих жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. К индивидуализирующим признакам жилого помещения следует относить: вид, адрес, кадастровый номер, площадь.

В целом понятие «жилищный фонд» образует родовую категорию имущества, относящегося к объектам недвижимости, под которым понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В свою очередь, указанная родовая категория объектов гражданского оборота, как и в иных областях знания, подразделяется на видообразующие элементы.

В действующей редакции Жилищного кодекса выделяются два основания для дифференциации видообразующих категорий объектов, относящихся к жилищному фонду (ст.19 ЖК РФ).

Первым основанием для классификации всех жилых помещений является целевое назначение объектов, входящих в состав жилищного фонда. На законодательном уровне выделяются:

1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд.^ ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, которые используются физическими и юридическими лицами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан, либо предоставляемые указанных субъектам на условиях безвозмездного пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование [37] Аналогичный вывод следует из следующего судебного дела: «….законодатель предусмотрел классификацию жилищного фонда в т. ч. в зависимости от целей использования, в котором выделил жилищный фонд коммерческого использования, дав ему определение – «совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование», то указание в определении жилищного фонда (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ) как пригодного для постоянного проживания граждан означает соответствие его установленным санитарным и техническим правилам и нормам, позволяющее на протяжении всего времени функционирования жилого помещения (в рассматриваемом случае гостиницы) использовать его в перечисленных выше целях.». См.: Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2011 г. по делу № А62-784/2011 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс». , за исключением жилых помещений, входящих в состав иного жилого фонда.