Валерий Белов - Жилое помещение и обязательственные отношения

• Прочная связь с землей;

• Отсутствие реальной возможность перемещения в пространстве без несоразмерного ущерба;

• Регистрация в государственном кадастре недвижимости [29] Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (ред. от 30.12.2015) «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) // Собрание законодательства РФ. 30.07.2007. № 31. ст. 4017. .

2. Изолированность и обособленность;

Несмотря на то обстоятельство, что в настоящее время на законодательном уровне отсутствует определение понятия изолированности и обособленности, уполномоченные органы определяют их следующим образом: под изолированностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью – возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений [30] Письмо Росреестра от 9 января 2014 г. № 14-исх/00072-ГЕ/14 «О направлении писем по вопросу, связанному с изолированностью и обособленностью помещений в здании или квартире» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс». . Схожая интерпретация усматривается у правоприменителей: условие об изолированности жилого помещения означает, что в данное помещение существует отдельный вход (и, соответственно, выход) из мест общего пользования в квартире (жилом доме), оно не используется гражданами, проживающими в других жилых помещениях (комнатах) (или этим же гражданином), для прохода в свои жилые помещения (комнаты) в квартире (жилом доме) [31] Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 5 августа 2013 г. № 08-2508-КЛ «О рассмотрении обращения» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс». .

3. Пригодность для постоянного проживания;

Указанный признак раскрывается посредством соответствия жилого помещения критериям благоустроенности. К примеру, благоустроенными в городе Москвы признаются жилые помещения, которые оснащены следующими видами инженерных систем: электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка [32] Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 (ред. от 02.07.2014) «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» (вместе с «Перечнем стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения в городе Москве», «Перечнем правовых актов, дающих гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, право на дополнительную площадь по состоянию здоровья») // Ведомости Московской городской Думы. 08.08.2006. № 7. ст. 170. . В свою очередь основания для признания жилого помещения непригодным для проживания закреплены в разделе III Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 [33] Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (ред. от 25.03.2015) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Собрание законодательства РФ. 06.02.2006. № 6. ст. 702. , в частности, к ним относятся:

• ухудшения жилого помещения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

• изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

4. Соответствие установленным санитарным, технических и иным требованиям законодательства.

Требования, которым должно соответствовать жилое помещение, закреплены в разделе II Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 [34] Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (ред. от 25.03.2015, с изм. от 03.02.2016) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Собрание законодательства РФ. 06.02.2006. № 6. ст. 702. . В частности, к указанным требованиям можно отнести следующие: