Евгений Суханов - Вещное право

Данное положение ясно отразилось в появлении специальных норм, допускавших раздельное отчуждение земельных участков и находящихся на них строений и сооружений (ст. 552 и 553 ГК РФ в первоначальной редакции 1996 г.).

В связи с этим в отечественной доктрине получила обоснование возможность свободного распоряжения собственником здания, расположенного на чужом земельном участке, как самим зданием, так и принадлежащим ему вещным или обязательственным титулом на земельный участок (разумеется, при одновременном запрете отчуждать свое право на земельный участок отдельно от расположенного на нем здания) [46] См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 29–32. . Предполагалось, что у собственника такой недвижимости имеется хотя бы обязательственный титул, например, право аренды на занятый его объектом земельный участок (ибо в некоторых случаях у таких «землепользователей» вообще не было никакого титула либо его невозможно было определить даже из содержания правоустанавливающих документов [47] Ср. п. 9 и 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 23 ноября 2007 г. № 268-ФЗ // СЗ РФ. 2007. № 48 (ч. II). Ст. 5812). ). Лишь в будущем четкое определение титула на землю должно было позволить перейти к рассмотрению здания (сооружения) и земельного участка как «единого объекта недвижимости», а после этого – к постепенному восстановлению классического принципа superficies solo cedit.

Кроме того, земельное законодательство было кардинально обновлено значительно позднее гражданского законодательства и к тому же почти в полном отрыве от него (не говоря уже о том, что в новый Земельный кодекс РФ 2001 г. были включены многочисленные нормы гражданско-правового характера, не всегда соответствующие общим нормам ГК РФ). Результатом данной ситуации стало появление содержательных противоречий между ними. Так, Земельный кодекс в прямом противоречии с гл. 17 ГК РФ даже не упоминает категорию ограниченных вещных прав на земельные участки.

В качестве одного из основных принципов земельного законодательства подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепил принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», что фактически ведет к восстановлению традиционного гражданско-правового правила superficies solo cedit (тогда как ГК РФ в первоначальной редакции его фактически проигнорировал). Одним из проявлений этого подхода является запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если все они принадлежат одному лицу (абз. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ) [48] См. также п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5. . Вместе с тем Земельный кодекс допускает возможность перехода права собственности на здание (строение, сооружение) отдельно от права собственности на земельный участок: в этом случае приобретатель лишь получает некое «право на использование соответствующей части земельного участка» (п. 1 ст. 35 ЗК РФ), в действительности совпадающее с тем титулом на землю, который имел прежний собственник здания.

Круг ограниченных вещных прав на земельные участки и на находящиеся на них объекты недвижимости также существенно различается в Земельном и в Гражданском кодексах: земельные участки не могут стать объектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления, тогда как здания и сооружения, напротив, не могут стать объектами прав постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения. Более того, новый Земельный кодекс постарался вообще устранить эти ограниченные вещные права на землю (п. 1 ст. 20 и п. 1 ст. 21 ЗК РФ, п. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» [49] СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148. ), сохранив в качестве титулов землепользования лишь право собственности и аренду, а также некоторые сервитуты и стремясь тем самым максимально упростить правовой режим землепользования.

Примечательно, однако, что отказ от ряда вещных прав привел к появлению других таких же прав, ибо даже весьма примитивный современный отечественный оборот земли не смог обойтись только правом собственности и арендой. При этом «новые» вещные права были урегулированы крайне неудачно, поскольку, назвав их, закон не раскрыл их содержания. Так, в п. 1 ст. 35 ЗК РФ появляется «право на использование соответствующей части земельного участка», возникающее у приобретателя строения, находящегося на чужой земле; в п. 3 и 4 ст. 36 ЗК РФ (в настоящее время утратила силу [50] Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ // СЗ РФ. 2014. № 26 (ч. I). Ст. 3377. ) было закреплено «право ограниченного пользования» для казенных предприятий и (или) учреждений, являющихся «правообладателями помещений» в здании, расположенном на неделимом земельном участке, и т. д.