Евгений Суханов - Вещное право

В результате отсутствия полноценного права собственности частных лиц, во всяком случае в отношении земельных участков, в англо-американском праве появляется практическая возможность одновременного наличия нескольких однородных правомочий (титулов) разных лиц на один и тот же земельный участок. Иначе говоря, возникает ситуация, в которой каждый из этих лиц может считаться владельцем (owner) земельного участка в отношении своего титула. Например, одно лицо может иметь на земельный участок титул по общему праву (estate in law), допускающий неограниченное по времени и наследуемое владение, другое лицо может одновременно иметь на этот же участок ограниченный по времени титул (аналог аренды), третье – будущее право (future interest , или estate in expectancy ), а четвертое – иной титул по праву справедливости (estate in equity ), причем все они будут считаться обладателями property rights на этот земельный участок. При этом очевидно, что и в такой ситуации в действительности не происходит никакого «расщепления», или «разделения» собственности или правомочий собственника (как до сих пор полагают отдельные отечественные исследователи) – право собственности на землю целиком принадлежит короне (штату), а частные лица получают лишь ограниченные возможности (правомочия, или титулы) владения земельными участками.

Сложившаяся в английском праве система различных титулов (estate) на недвижимость по общему праву и по праву справедливости лишь подтверждает ее архаичность. Исторически в Англии существовало четыре титула на земельный участок по общему праву (legal estate ):

1) fee simple estate — наиболее широкое по содержанию наследуемое право владения земельным участком;

2) fee tail estate – право владения земельным участком, переходящее только к наследникам его владельца по прямой линии;

3) life estate , действовавший только на период жизни владельца участка (что не исключало его перехода после смерти управомоченного к другому лицу, получавшему таким образом возможность приобретения права владения в будущем – future interest );

4) estate pur autrevie , действовавший на период жизни не владельца участка, а другого определенного лица (например, лендлорда); здесь уже владелец участка получал возможность в будущем приобрести на него полный титул, а пока имел лишь reversionary interest как разновидность future interest.

В соответствии с Законом об имуществе (Law of Property Act) 1925 г. теперь здесь признаются лишь два земельных титула по общему праву:

а) неограниченное во времени «свободное владение» – freehold estate (ранее именовавшееся fee simple estate absolute in possession) с максимально возможным в этих условиях широким содержанием ( freehold – владение землей, свободное от вассальных повинностей);

б) ограниченное по времени «арендное владение» – leasehold estate (именуемое также term of years absolute ), представляющее собой аналог наследуемой аренды (в отличие от freehold leasehold изначально находилось вне феодальной системы ленных прав, а потому свободно переходило по наследованию и в силу этого стало использоваться для предоставления земельного участка в аренду на срок, превышающий срок жизни пользователя); оно может быть долгосрочным (long lease) – на 99 и даже на 125 лет либо краткосрочным (rack rent lease, let) – на 25–30 и менее лет.

Все остальные real estate с 1925 г. автоматически стали считаться «слабыми» правомочиями (interest) либо по общему праву (legal interest ), либо по праву справедливости (equitable interest). При этом Законом об имуществе 1925 г. был установлен исчерпывающий перечень interest по общему праву:

1) ипотека (charge by way of legal mortgage, mortgage );

2) право вещных выдач в пользу собственника другого земельного участка (profits a prendre) либо в пользу иного лица (profits a prendre in gross);

3) земельный сервитут в форме общей возможности использования чужого участка (easement) либо ограниченного права доступа на него (right of entry), причем такой сервитут считается не обременением чужого (служащего) земельного участка, а правом, связанным с господствующим участком.

Все иные титулы на земельные участки рассматриваются теперь как equitable interests и в большинстве случаев существуют в форме различных трастов ( trusts) [25] Траст представляет собой особый институт «права справедливости», который в своих основных аспектах сопоставим с континентальным правом собственности, в связи с чем он подробнее освещается при рассмотрении права собственности, в п. 2 § 2 гл. 4 настоящей работы. либо разнообразных прав сервитутного типа, строго ограниченных по срокам существования и (или) по содержанию (например, в виде restrictive covenants – права требовать от собственника участка воздержания от возведения определенных объектов либо от совершения других конкретных действий). Среди них выделяются absolute equitable title , которые по содержанию примерно соответствуют титулам по общему праву, но не укладываются ни в одну из двух закрепленных законом конструкций, и иные титулы, в том числе возникшие по особым основаниям (например, collective equitable title , принадлежащий нескольким бенефициарам относительно одной недвижимой вещи, или траст в пользу малолетнего, поскольку последний по закону не может быть владельцем (owner) земельного участка). Все это показывает, что данный «набор» прав и правомочий, который трудно назвать системой, имеет в своей основе исключительно исторически сложившиеся подходы.