Сергей Агафонов - Катехизис дольщика. Консультации юриста. 2-е издание

Но обо всем по порядку.

1) Необходимо узнать ИНН (индивидуальный налоговый номер) застройщика. Речь идет именно о том юридическом лице, с кем у вас будет договор. Это принципиальный момент, так как часто квартиры продают под одним раскрученным брендом, но в договоре фигурирует иное юридическое лицо. Следовательно, вам нужен ИНН того, с кем у вас договор – его и нужно проверять. Именно с этим юридическим лицом у вас и будут обязательства по договору участия в долевом строительстве.

2) Необходимо изучить выписку из ЕГРЮЛ на застройщика.

Ее можно найти и скачать на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС) следующим образом.

Заходите на сайт: www.nalog.ru, находите вкладку: « Риски бизнеса: проверь себя и контрагента» , далее перед вами открывается окно, в котором вы и вводите известный вам ИНН застройщика, после чего нажимаете поиск.

Далее появится выписка из ЕГРЮЛ в формате pdf, ее вам и нужно скачать себе на компьютер для дальнейшего анализа.

Данная выписка содержит основные данные о юридическом лице, в частности необходимо обратить внимание на следующее:

а) Сверить наименование организации, соответствует ли оно вашему застройщику, он ли это.

б) Обратите внимание на указанный адрес застройщика. Это и есть юридический адрес застройщика. Именно через этот адрес и нужно вести с застройщиком всю значимую переписку, в том числе отправлять претензии. Учтите, что данные в ЕГРЮЛ могут быть застройщиком со временем изменены, поэтому перед отправкой корреспонденции всегда заходите на указанный сайт ФНС и сверяйте актуальный адрес застройщика.

в) Обратите внимание на строку – сведения о регистрации (дата регистрации). Из нее можно узнать, когда застройщик был зарегистрирован, то есть, как долго он существует. Чем «старше» застройщик, тем лучше.

Важно также сравнить время существования бренда той или иной компании и дату создания этого юридического лица.

Плохим признаком будет, если бренд существует давно, а эту компанию открыли недавно. Здесь необходимо поинтересоваться у застройщика, в связи с чем была закрыта старая компания, что с ней стало?..

г) Нелишним будет заглянуть в строку « Cведения об уставном капитале», особенно о его размере. Чем больше, тем лучше.

д) Далее посмотрите раздел « Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица ».

Как правило, там указана должность – «генеральный директор» и его ФИО. Именно этот человек, как правило, и будет подписывать с вами договор. Если в договоре будет фигурировать иное лицо при его подписании, то вам необходимо будет уточнить, кто это лицо, уполномочено ли оно на подписание с вами договора, имеется ли у такого лица соответствующая доверенность от генерального директора, фигурирующего в выписке ЕГРЮЛ. Если договор с вами подписывает иное лицо, по доверенности от генерального директора, то вам желательно иметь копию такой доверенности у себя.

Также существенное значение имеет дата назначения руководителя застройщика на его пост, так как недавняя смена директора плохой признак.

Дело в том, что если смена руководителя произошла недавно, плюс ко всему за данным лицом еще числятся несколько организаций, то это может свидетельствовать о том, что компанию готовят к уходу от долгов, либо просто хотят банкротить.

В таких случаях и ставят номинального директора, чтобы самим не попасть под ответственность, в том числе уголовную.

Когда же с застройщиком все в порядке и он ведет свою обычную деятельность, компанией руководит нормальный директор – это необходимо, в том числе, для получения кредитов в банках и взаимодействия с подрядчиками, но как только начинаются серьезные проблемы – на пост руководителя быстро выбирается (назначается) номинальное лицо.

В выписке ЕГРЮЛ вы можете найти ИНН самого руководителя компании. В этом случае его можно будет проверить, является ли он номинальным директором. Для этого вам помогут следующие ресурсы в сети интернет: http://www.kartoteka.ru, а также https://focus.kontur.ru.

Если за проверяемым лицом числится далеко не одно юридическое лицо, то, скорее всего, такой директор является номинальным.

В любом случае, на это необходимо обратить внимание. При выявлении такого факта – поинтересоваться, в связи с чем произошла смена руководства. Но, как правило, это плохой признак.

е) Посмотрите « Сведения об учредителях (участниках) юридического лица ».