А. Генералов - Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе

Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости базируется на трех принципах:

1. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования Росреестром (или подведомственным ему учреждением) перечня объектов недвижимости.

2. Выбор оценщиком подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости должен быть обоснован.

3. Кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости.

Исключение составляют ограничения (обременения), установленные в публично-правовых интересах и связанные с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

Стадия определения кадастровой стоимости объекта недвижимости подразделяется на несколько этапов:

Этап 1. Заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке

Этап 2. Сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости

Этап 3. Определение ценообразующих факторов объектов оценки Следует отметить, что ценообразующие факторы определяются оценщиком самостоятельно на основании собственных выводов о влиянии того или иного фактора на кадастровую стоимость. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены. В качестве ценообразующего фактора может применяться, например, местоположение объекта недвижимости, наличие инфраструктуры, удаленность от дорог и т. д. Для земельных участков такими факторами в основном выступают категорияи вид разрешенного использования, площадь. Если вид разрешенного использования не установлен, то для незастроенного земельного участка принимается вид разрешенного использования, обеспечивающий его максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования, для застроенного – вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

Этап 4. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки

Сбор осуществляется оценщиком на основании данных, включенныхв фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерациии муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

Этап 5. Группировка объектов оценки

Все объекты из перечня разбиваются на группы на основании информации, полученной на предыдущих этапах. Включение объекта в ту или иную группу должно быть обоснованно.

Этап 6. Сбор рыночной информации

Осуществляется исходя из принципов достоверности и достаточности. Если специалист выяснит, что имеющейся рыночной информации недостаточно, то проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

Этап 7. Построение модели оценки и анализ качества Происходит на основании собранных оценщиком данных о значениях ценообразующих факторов объектов оценки и рыночной информации. При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен. Модель оценки определяется для каждой группы объектов оценки при помощи любого подхода к оценке: сравнительного (при наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки), затратного, доходного.

Этап 8. Расчет кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки. Применение нескольких подходов к оценке требует согласования полученных результатов.

Этап 9. Составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки

Порядок подготовки отчета регламентируется Законом об оценочной деятельности, ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» и Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости, разработанными Минэкономразвития России для каждой категории земель.