Алексей Кузнецов - Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав граждан – участников строительства

Куда и кому вносить желающим свои денежные средства?

Специальный банковский счет должен быть открыт арбитражным управляющим на основании определения арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении. Он представляет собой отдельный счет должника, предназначенный только для погашения требований кредиторов, и денежные средства с него могут быть списаны только в целях погашения требований кредиторов по распоряжению арбитражного управляющего.

10 рабочих дней – срок, установленный для погашения требований кредиторов. Он начинает течь с даты вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче участникам строительства объекта незавершенного строительства или жилых помещений. После его истечения заявитель направляет в арбитражный суд заявление о признании погашенными требований кредиторов. К нему прилагаются платежные документы, подтверждающие перечисление денежных средств в установленном размере. Кроме того, погасив требования кредиторов, заявитель получает право потребовать от застройщика возмещения потраченных средств. Поэтому он также подает заявление о включении его требований в реестр требований кредиторов, о переходе соответствующего права требования по текущим платежам. Другими словами, он просто-напросто ускоряет процесс удовлетворения его собственных требований за счет того, что «перекупает» требования всех кредиторов, идущих перед ним по очереди.

Заявление о признании погашенными требований кредиторов рассматривается арбитражным судом, итогом такого рассмотрения становится определение о признании погашенными требований и о включении соответствующих требований заявителя в реестр требований кредиторов, о переходе соответствующего права требования по текущим платежам.

В некоторых случаях граждане вправе представить в суд заявление с просьбой погасить их требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение. Возможность такого обращения предусмотрена в п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве. Признание права собственности является разновидностью погашения требований путем передачи жилых помещений. Собственно, поэтому и норма, регулирующая такое признание, содержится в статье о погашении требований путем передачи жилых помещений.

В законе прописаны два условия, наличие которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение.

Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения [37].

Если эти условия соблюдены, то участник строительства может смело обратиться в арбитражный суд с таким заявлением.

Хотим обратить внимание на то, что признание права собственности на квартиру – самый простой, быстрый и удобный вариант разрешения спора с застройщиком. Когда мы рассматривали порядок погашения требований путем передачи жилого помещения, мы говорили о необходимости создания специального банковского счета должника, внесения финансовых средств, т. е. указанная процедура сама по себе достаточно длительна и обременительна. Признание же права собственности не требует никаких финансовых вложений и обеспечений для ее реализации, а требует лишь обращения в суд с заявлением и передаточным актом или иным документом, подтверждающим факт передачи квартиры.

Однако данная ситуация проста и удобна только в том случае, если условия, указанные в законе, соблюдены полностью. Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому шанс на благоприятное разрешение такого вопроса очень велик [38].

В ст. 201.14 Закона о банкротстве содержатся специальные положения о порядке расчетов при продаже объекта строительства на торгах. Если требования кредиторов или граждан – участников строительства по обязательствам застройщика обеспечены залогом, а предмет этого залога реализуется в рамках дела о банкротстве застройщика, то вырученные денежные средства идут на удовлетворение этих требований, но в особом порядке.