Алексей Кузнецов - Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав граждан – участников строительства

Как быть с застройщиками, которые имеют несколько объектов незавершенного строительства?

При наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта. При этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно.

В отношении погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений действует процедура, похожая на указанную выше процедуру передачи дольщикам объекта незавершенного строительства. В какой-то степени она представляется менее сложной, так как многие требования, предъявляемые при передаче объекта незавершенного строительства, не выдвигаются ввиду того, что дом уже достроен. Детальное изложение такого погашения дано в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Мы рассмотрим основные вопросы, возникающие в процессе реализации такого подхода.

Когда можно погасить требования участников строительства путем передачи жилых помещений?

Передать участникам строительства жилые помещения и тем самым погасить их требования можно, когда многоквартирный дом достроен застройщиком, т. е. имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Как принимается решение о погашении требований таким способом?

Арбитражный управляющий созывает собрание участников строительства и выносит на рассмотрение собрания вопрос об обращении в арбитражный суд с соответствующим ходатайством.

Срок вынесения такого вопроса – не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты утверждения арбитражного управляющего (при завершении строительства в ходе конкурсного производства – не позднее чем через шесть месяцев с даты его завершения).

Какие документы необходимы для подготовки к собранию участников строительства?

Перед проведением собрания участников строительства должны быть подготовлены следующие материалы:

– заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи участникам строительства жилых помещений;

– отчет об оценке их стоимости.

Существуют ли обязательные условия, соблюдение которых необходимо для передачи участникам строительства жилых помещений?

Да, в законе прописаны шесть таких условий (обращаем внимание на то, что только одновременное соблюдение всех условий делает возможной передачу жилых помещений):

1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;

2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;

3) стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5 % совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или 3/ 4голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц – участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства (подробнее об этом см. п. 6.1 настоящей главы);

4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства (подробнее об этом см. и. 6.3 настоящей главы);

5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;

6) всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением некоторых случаев, описанных в предыдущем пункте). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.