Е Давыденко - Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О регистрации недвижимости» (далее — ФЗ № 218-ФЗ) единственным подтверждением права собственности на объект недвижимости служит запись в ЕГРН. На сегодняшний день в отношении не менее 50 % садоводов и огородников в России такие записи не существуют, у них имеются только такие документы нам землю, как:

— членские книжки, подтверждающие участие в общем землеотводе под садоводство (огородничество) или совершенную много ранее покупку участков на неопределенных правах;

— старые свидетельства, постановления глав администраций о предоставлении участков в собственность, какие-либо государственные акты о предоставлении земельных участков.

Даже если участки были ранее поставлены на кадастровый учет и им были присвоены кадастровые номера как ранее учтенным в ГКН до 2008 г., то, не будучи внесенными в ЕГРН, как того требует ФЗ № 218-ФЗ (пункт 3 статьи 70), вступивший в силу с 01.01.2017, такие участки должны сниматься с кадастрового учета, признаваться безхозными и переходить в собственность муниципалитетов. В итоге получается, что из поля зрения нового закона выпадают «лишние» дачники, огородники и садоводы и что правом создавать СНТ и ОНТ обладает очень малое число людей, причем только тех, кто не только внес запись о собственности на участок в ЕГРН, но и имеет во владении, как того требует новый закон, еще и долю в землях общего пользования, также внесенную в ЕГРН. А новый закон не установил порядок внесения записей в ЕГРН, касающихся садоводств и огородничеств. И все это при том, что в садоводствах и огородничествах люди до сих пор имеют самые разные документы на землю.

Многообразие толкований статьи о возможности ведения садоводства и огородничества без образования юридического лица. Хоть новый закон и ввел статью, в соответствии с которой разрешено ведение садоводства и огородничества без образования юридического лица, тем не менее, она представляется «расплывчатой» и допускающей неоднозначное восприятие:

— непайщики товариществ не могут рассчитывать на муниципальные меры поддержки;

— непайщики товариществ, обязанные платить взносы и участвовать в общих собраниях товарищества со своими голосами, должны «взаимодействовать с муниципалами», которые, тем не менее, не будут создавать для них какую-либо инфраструктуру.

Проблемы с долями в общем имуществе. По новому закону, все 100 % собственников участков в СНТ или в ОНТ на своем общем собрании должны принять решение о желании приобрести доли в имуществе общего пользования. При этом не уточняется ни регламент, ни условия, по которым такое собрание собственников земли в товариществах (не всех членов коллектива, а именно собственников) может признаваться полномочным. Не учитывается невозможность реального проведения собрания, на котором должны присутствовать 100 % собственников участков в СНТ или ОНТ.

Невозможно также исключить такие ситуации, когда:

— земля общего пользования может оказаться во владении юридического лица (товарищества) и его учредителей, которые на общих собраниях утверждают, в частности, сметы, размеры взносов и т. д.;

— все собственники участков, оставшиеся «за бортом распределения», будут обязаны содержать это юридическое лицо и имущество общего пользования, платить за приобретение этого имущества, но его собственниками и членами товарищества не станут.

Противопожарные меры.Постановление Правительства РФ от 18.08.2016 № 807 внесены изменения в Правила пожарной безопасности в лесах. Теперь земельные участки, граничащие с лесом, должны быть отделены от него специальными противопожарными барьерами. Заботиться о них должны собственники или пользователи этих самых крайних участков — как организации, так и граждане. Причем весь теплый сезон — с того момента, как сойдет снег, до осенних дождей. Барьер может представлять собой защитную полосу шириной 10 метров, которую нужно освободить от сухой травы, валежника, мусора и прочего, что легко загорается. Другой вариант — минерализированная полоса шириной не менее полметра (это когда снимается верхний слой грунта вместе с дерном, травой и т. п.).

Регистрация (прописка) на садовых участках с жилыми строениями.Конституционный суд РФ разрешил гражданам регистрироваться по месту жительства в дачных домиках, коттеджах, если они соответствуют нормам жилого строения и находятся на садовых участках в пределах населенного пункта (постановление КС РФ от 14.04.2008 № 7-П).