Олег Романов - Предприятие и иные имущественные комплексы как объекты гражданских прав

В силу указанных обстоятельств возникла необходимость регулировать переход недвижимых объектов в собственность частных лиц отдельно.

Программа приватизации 1992 года (п. 5.7) дала лицам, ставшим в результате аукциона или конкурса собственниками предприятий, право на заключение долгосрочных (на срок не менее 15 лет) договоров аренды в отношении занимаемых этими предприятиями государственных (муниципальных) нежилых помещений, зданий, строений, не вошедших в состав приобретенного ими имущества, а также на приобретение в собственность как этих объектов (но не раньше чем через год после вступления в силу договора купли-продажи), так и занимаемых предприятием участков земли. О том же говорилось и в п. 5.9 Программы приватизации 1993 года с той лишь разницей, что означенное право стало возникать теперь сразу по вступлении в силу договора о продаже предприятия. Продавцом недвижимости выступал соответствующий комитет по управлению имуществом, выкуп осуществлялся по цене, рассчитанной согласно методике Госкомимущества России.

Товарищество или акционерное общество, созданное членами трудового коллектива государственного (муниципального) предприятия или его подразделения на основе аренды имущества этого предприятия (подразделения), после выкупа арендованной движимости получало, по п. 11 Указа № 1230, преимущественное право на приобретение в собственность тех зданий, сооружений, нежилых помещений, которые оно арендовало или которыми фактически владело и пользовалось в процессе своей деятельности (позднее п. 5.14.6 Программы приватизации 1993 года определил это право как исключительное).

Товариществам, которые учреждались трудовыми коллективами структурных подразделений, выделившихся из состава предприятий, созданных работниками государственных (муниципальных) предприятий до вступления в силу Закона 1991 года на основе аренды имущества этих предприятий без права выкупа, Программа приватизации 1992 года (п. 5.11) наряду с правом выкупить арендованное имущество давала преимущественное право на заключение долгосрочного – на срок не менее 15 лет – договора аренды занимаемых государственных (муниципальных) нежилых помещений, зданий, строений и на приобретение их в собственность не раньше, чем через год после выкупа арендованного имущества.

Основные положения (п. 4.5) предусмотрели право на приобретение в собственность не только сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений, но также и земельных участков, расположенных под приватизированными предприятиями и находящихся в аренде или фактическом пользовании этих предприятий. Это право предоставлялось: 1) физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду в результате выкупа последнего; 2) акционерным обществам открытого типа, созданным путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, после продажи частным лицам не менее 75 процентов их акций; 3) гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, а также предприятиям, не более 25 процентов уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности в случае, если договор аренды объектов нежилого фонда был заключен ими на основании конкурса или аукциона.

В результате приватизационных сделок комплексы имущества, служившие коммерческим интересам и приносившие от своего использования прибыль, становились собственностью частных владельцев. Вследствие этого возникла потребность особым образом регулировать их оборот.

Прежде чем перейти к анализу того, каким образом Гражданский кодекс 1994 года осуществил требуемое регулирование, необходимо сделать выводы из предшествующего обзора.

Выводы:

1. Российское дореволюционное законодательство было непоследовательно в разграничении предприятий от торговых и промышленных заведений – эти объекты права зачастую отождествлялись; наиболее строго предприятие и торговое заведение разделялись в налоговой области, где предприятие чаще всего понималось как определенная деятельность, что вполне отвечало фискальным задачам налогового права, традиционно подводящего под всякий налог экономическое основание; в этих обстоятельствах коммерческая практика испытывала потребность в том, чтобы в законодательство были введены особые правила, регулирующие обращение не только предприятий, но также промышленных и торговых заведений.