Коллектив авторов: Земельное право в вопросах и ответах. 2-е издание

Земельные участки образуются:

– из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

– при разделе земельного участка, когда из него образуется несколько земельных участков, а первоначальный земельный участок по общему правилу прекращает свое существование;

– выделе земельных участков в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности;

– объединении смежных земельных участков, при котором образуется один земельный участок, а существование таких смежных земельных участков прекращается;

– перераспределении нескольких смежных земельных участков, в результате которого образуется несколько других смежных земельных участков, а существование изначальных смежных земельных участков прекращается.

Не допускается образование земельных участков:

– границы которых пересекают границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;

– если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;

– если при разделе, перераспределении или выделе земельных участков сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;

– если их образование приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушает требования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков определяются: градостроительными регламентами для участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются такие регламенты; ЗК РФ и иными федеральными законами – для остальных земельных участков.

Минимальный размер земельных участков, например, сельскохозяйственного назначения в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 4устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Земельный участок обладает свойством оборотоспособности. Статья 129 ГК РФ указывает, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены ЗК РФ. В п. 4 ст. 27 Кодекса приводится перечень земельных участков, изъятых из оборота, в п. 5 той же статьи – земельных участков, ограниченных в обороте; особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения установлены указанным выше специальным законом.

Какие существуют виды прав на землю?

По действующему земельному законодательству предусмотрены следующие виды прав на землю:

собственность;

постоянное (бессрочное) пользование;

пожизненное наследуемое владение;

безвозмездное срочное пользование;

аренда земельных участков;

ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут).

Соответственно в ЗК РФ используются следующие понятия по отношению к лицам, обладающим правами на земельные участки: собственники земельных участков, землепользователи (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве безвозмездного срочного пользования), землевладельцы (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения), арендаторы земельных участков и обладатели сервитута.

Земельные участки, предоставленные в пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, находятся в чьей-либо собственности – государства или муниципального образования, юридического или физического лица. Это объединяет перечисленные права на землю, а также право сервитута, которым посвящена гл. IV ЗК РФ. В гражданском праве они называются вещными правами лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК РФ). Они имеют целый ряд общих свойств.

Только обладание земельным участком на праве собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения земельным участком, все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав. В соответствии со ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.