Яна Уайт - Принципы инвестирования в доходную недвижимость в Великобритании. Англия для чайников

5000 / 50000 * 100 = 10% годовых

Другими словами, ваша инвестиция вам возвратится за 10 лет.

Если вы тоже самое покупаете за двадцати-процентный взнос (£10,000) и берете ипотеку на остальные 40 тысяч, которая вам стоит £2000 в год (обычно это только проценты, которые в Великобритании можно отсчитать от дохода с аренды), то ваша формула будет такая:

3000 (5000—2000) / 10000* 100 = 30%

На этом этапе уже видно, что покупать в привлечением финансирования намного выгоднее и безопаснее, так как возврат инвестиции происходит намного быстрее, в данном случае, за 3 года. Сразу оговорюсь, я лично, и большинство моих клиентов, даже не рассматриваем инвестиций с «доходностью» рассчитанной по этой формуле, которая меньше чем 25%.

Чем меня насмешили «инвесторы» с выставки это тем, что они все-таки требовали назвать доходность определенных проектов, которые я предлагала. Настоящие инвесторы задают совершенно другие вопросы, чтобы сделать правильный выбор. Позвольте мне немного «порисоваться» и блеснуть развернутыми формулами, по которым рассчитываются инвестиции в недвижимость (в Англии, но подобные формулы применимы практические везде), на их основании я потом вычленю список вопросов, которые вы обязаны задать продавцу, а вот «доходность» можете рассчитать и сами – это задание для первоклашки.

Итак, начнем. Ну, во-первых, улучшим предложенную формулу, так как добавим еще такое понятие так «стоимость сделки». Прочитайте другую мою брошюру «Покупка недвижимости. Затраты на сделку» и вы поймете, что затраты могут быть и 10—20% от суммы вкладываемого капитала, то есть ваш бюджет значительно увеличивается.

Теперь данная формула выглядит следующим образом:

доход / (капитал + затраты на сделку) * 100

Предположим, чтобы купить студенческий апартамент ранее приведенный в примере, вам придется потратить 2500 фунтов (юридические расходы и т.д.), то есть 5% от стоимости апартамента. Считаем доходность:

5000 / (50,000+2500) *100 = 9,52%

то есть на пол процента уже меньше.

Сразу на будущее скажу, что затраты на сделку не отсчитываются от дохода, но их можно оформить как льготу, чтобы уменьшить налог на прирост капитала, если таковой произойдет, естественно. И сразу говорюсь, законы в Англии постоянно меняются, при чем не в пользу инвестора, поэтому, чтобы рассчитать и оформить льготы максимально, вам придется нанять грамотного бухгалтера или консультанта.

Таким образом, вы логически приблизились к следующему усложнению формулы – к отсчету издержек на получение дохода, в нашем случае, это все расходы, связанные с управлением недвижимостью, то есть все телодвижения или материалы, без издержек на которые вы бы не могли получать доход. Примеры таких издержек – управление недвижимостью (management), поиск квартиросъемщика (агент, реклама), в некоторых случаях уборка (только, если это прописано в контракте и уборка соответственно увеличивает размер вашей квартплаты), плюс пока что существующая льгота «tear and wear» и т. д. и т.п., чтобы ознакомиться со всем списком, приглашаю на консультацию.

Теперь наша формула звучит следующим образом:

(доход – издержки) / (капитал + издержки на приобретение) * 100

Предположим, что ваши издержки в районе £500 в год (поскромничаем). Тогда наши расчеты звучат так:

(5000—500) / 50000+2500) * 100 = 8,57%

то есть наша доходность опять падает, теперь уже на целый процент.

Теперь открою большой секрет – в Англии вам придется платить налоги. Логически предположим, что если у вас есть деньги на покупку недвижимости в Англии, то и доходы у вас выше среднего, а это означает, что потенциально (если вы вовремя со мной не проконсультируетесь) вы будете платить до 40% с ваших доходов с вашей доходной недвижимости. Так что предположим, что с ваших £5000 дохода вы заплатите 2000 фунтов налога.

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.