Г Кузьмин - Земельный налог. Особенности исчисления и уплаты

Раньше положение о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости было закреплено в статье 37 Земельного кодекса РСФСР, которая так и называлась "Переход права на земельный участок при переходе права собственности на строение и сооружение".

Согласно статье 37 ЗК РСФСР при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходило и право пользования земельными участками. При этом им в обязательном порядке выдавался новый документ, удостоверяющий право на землю. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам права на землю, как правило, переходили в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

Таким образом, из норм статьи 37 ЗК РСФСР прямо следовало, что при переходе прав собственности на здание, строение либо сооружение в любом случае переходили и права на земельный участок.

В настоящее время в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ данное положение обозначено лишь в качестве принципа, на котором основывается действующее земельное законодательство: все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Документ же, удостоверяющий право на землю нового приобретателя, в настоящее время автоматически вообще не выдается.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Нормы пункта 4 статьи 35 ЗК РФ обязывают отчуждать здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, только одновременно с земельным участком, если земельный участок принадлежит этому же лицу на праве собственности, за исключением следующих случаев:

— отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

— отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ.

Также не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Принцип единства судьбы земельных и прочно связанных с ними объектов недвижимости закреплен и в Гражданском кодексе РФ.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст.552 ГК РФ).

В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (п.2 ст.552 ГК РФ).