Е. Гурьева - Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

1. В коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Указанная формула носит характер императивного правила и не может быть изменена соглашением собственников комнат

Собственник комнаты – лицо, которое осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности комнатой в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

2. В комментируемой статье установлено правило определения доли собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество всего многоквартирного дома – эта доля соотносится не только с общей площадью принадлежащей собственнику комнаты, но к ней приплюсовывается условная часть площади общих помещений в коммунальной квартире, приходящаяся на указанного собственника

Связь доли в праве на общее имущество с правом собственности на помещение означает, что в случае перехода права собственности на помещение к новому владельцу к последнему переходит и доля в праве на общее имущество, принадлежащая прежнему собственнику этого помещения.

3. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты, т. е. законодатель устанавливает правило о равенстве долей в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире нового и предшествующего собственника комнаты.

4. Собственник жилого помещения (комнаты) сам по своему усмотрению определяет судьбу жилого помещения, т. е. собственник самостоятельно распоряжается принадлежащим ему жилым помещением (комнатой). Собственник комнаты вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением норм установленных ЖК РФ.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, то есть продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю;

3) совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Законодатель установил данные ограничения поскольку юридическая судьба доли в праве на общее имущество связана с юридической судьбой права собственности на конкретное помещение.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец комнаты в коммунальной квартире обязан известить в письменной форме остальных собственников комнат о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные собственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в коммунальной квартире в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою комнату в коммунальной квартире любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.