Ирина Зайцева: Приобретаем и продаем дачу

В соответствии с действующим законодательством и разъяснениями Высшего арбитражного суда, арендатор имеет право на передачу своего права аренды третьему лицу. Это может быть осуществлено одним из следующих способов:

– в порядке перенайма;

– путем внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества;

– путем внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Отдельно следует сказать о вкладе в уставный капитал. В случае если права внесены в качестве вклада в уставный капитал общества, право аренды им может использоваться в течение всего времени, оставшегося до окончания срока аренды. При этом необходимо учитывать, что само по себе внесение в уставный капитал права аренды не является законным основанием для пользования обществом арендованным имуществом.

В данном случае предпочтительнее заключение юридическим лицом и арендодателем нового договора аренды, в котором юридическое лицо, в устав которого внесено право аренды, выступает как сторона договора. Сумма вклада при внесении в уставный капитал общества определяется в соответствии с арендной платой за использование данного имущества в течение периода, на который арендодатель передал свои права. При этом следует учитывать, что регистрирующие органы для регистрации договора передачи права аренды в уставный капитал общества требуют предоставления копий документов оценки, проведенной независимым оценщиком, с предъявлением подлинников.

Договор перенайма имеет несколько названий. На практике его, как правило, называют договором об уступке прав и обязанностей, договором о перемене лиц в обязательстве, а также договором уступки права требования и перевода долга.

Однако, независимо от названия, суть его сводится к переходу к новому арендатору прав и обязанностей по существующему договору аренды в том же объеме, в котором они существовали для прежнего арендатора. Право аренды как право на пользование имуществом всегда сопровождается определенными обязательствами в силу самого факта пользования. Данные обязательства касаются порядка и условий пользования имуществом, а также его содержания и возврата.

В договоре аренды обязанности всегда сопутствуют правам. Поэтому даже в том случае, если арендатор исполнит свои обязательства в соответствии с договором (внесет арендную плату, произведет усовершенствование имущества), у него не будет права требования в чистом виде, которое он мог бы передать. В любом случае арендатор должен выполнять такие обязательства, как поддержание имущества в исправном состоянии, предотвращение его порчи и т. д.

При перенайме происходит смена арендатора в обязательстве, возникающем из договора аренды, поэтому перенайм должен осуществляться с учетом требований гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. Данная сделка совершается по взаимному волеизъявлению прежнего и нового арендаторов с соблюдением требований к форме, которые предъявлялись к прежнему договору аренды. В случае нарушения этих требований договор перенайма признается недействительным.

Последние изменения в судебной практике существенно упростили процесс перенайма. Арбитражный суд признал, что при данной процедуре нет необходимости добиваться согласия арендодателя, за исключением тех случаев, когда иное установлено договором. Таким образом, передача прав и обязательств по договору аренды допустима и без согласия арендодателя. Единственным условием является уведомление арендодателя о совершении сделки в разумный срок.

Следует учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК Российской Федерации, если договор аренды подлежал государственной регистрации, соглашение о перенайме также должно быть зарегистрировано. По соглашению сторон договором аренды их права могут быть как расширены, так и ограничены. Например, условие договора аренды, по которому арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК Российской Федерации. По волеизъявлению сторон договора согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать согласие арендодателя на каждую конкретную сделку.

Общие положения о досрочном расторжении договора аренды установлены гражданским законодательством, а специальные – земельным. Следует отметить, что статья 46 Земельного кодекса «Основания прекращения права аренды земельного участка» ссылается на основания гражданского законодательства. В свою очередь, Гражданский кодекс делает ссылку на земельное законодательство (пункт 2 статьи 287, статьи 450 и 619 ГК РФ).