Ирина Зайцева - Приобретаем и продаем дачу

Новые нормы охватывают четко ограниченный круг земельных участков, ранее предоставляемых гражданам в пользование. Для земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, предусмотрена упрощенная процедура, состоящая в переоформлении прав собственности органами регистрации. Следует учитывать, что утратившие силу с 1 сентября 2006 года правила Земельного кодекса РФ о праве гражданина однократно в бесплатном порядке приобрести в собственность переданный ему ранее в бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение земельный участок распространяются на все земельные участки независимо от их целевого назначения.

Разумеется, в результате таких нововведений неизбежно возникнут вопросы, например, может ли быть переоформлено право собственности на те участки, в документах на которые значится иное целевое назначение. Наличие вопросов, не оговоренных в нормах федерального законодательства, указывает на то, что принятые положения о переоформлении прав граждан на земельные участки не являются исчерпывающими, что приведет к спорам и неоднозначным толкованиям.

Покупка земельных участков всегда считалась одним из наиболее выгодных вложений денег. Земля не может сгореть, пропасть, ее нельзя разрушить и угнать. Однако, несмотря на видимые преимущества, в настоящее время о земельной ипотеке в России говорить не приходится. Причина заключается в том, что объектом земельной ипотеки могут быть лишь частные земли. Что касается земель сельскохозяйственного назначения, а также государственных и муниципальных земель, они не могут выступать в качестве предмета залога.

По мнению экспертов, в настоящее время в частную собственность оформлено не более 20 % земли, что не может способствовать развитию земельной ипотеки.

В переводе с греческого ипотека означает «залог», «заклад». Под термином «ипотека» понимается кредит, выдаваемый банком под залог недвижимого имущества. Недвижимое имущество: здания, сооружения, постройки – иными словами, все, что связано с фундаментом и с землей. А что может быть более «недвижимым», чем сама земля?

Разумеется, не каждый земельный участок может быть объектом ипотеки. Согласно действующему законодательству в залог не могут быть переданы:

– земельные участки, принадлежащие другим физическим или юридическим лицам на правах собственности;

– земельные участки, выделенные в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности на земельные участки;

– участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации;

– земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

– части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного законом.

Помимо этого, процесс развития рынка осложняется проблематичностью оценки земельных участков и несовершенством российского законодательства. При этом оформление прав собственности на землю требует большого количества времени и немалых материальных затрат.

Законодательная база разработана лишь для первой части ипотечной схемы – предоставления кредита под залог земельного участка. Вторая же часть, связанная с аккумулированием земли, превращением ее в ликвидные активы, привлечением средств, рефинансированием кредитных организаций и обращением ценных бумаг, не отрегулирована должным образом.

Однако земельная ипотека все же развивается. Подготовлена концепция развития земельно-ипотечного кредитования, на основе которой разрабатывается целевая программа. Согласно этой программе предусматриваются:

– формирование технологии долгосрочного кредитования сельских товаропроизводителей под залог земельных участков;

– выдача долгосрочных кредитов сроком до 15 лет, обеспеченных залогом земельных участков, на создание, реконструкцию и модернизацию материально-технической базы сельских хозяйств;

– привлечение коммерческих банков к участию в проекте на основе предлагаемой технологии рефинансирования их земельно-ипотечных активов;

– формирование рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных земельными активами, что позволит привлекать ресурсы, необходимые для дальнейшего наращивания объемов кредитования посредством земельной ипотеки.