Ирина Зайцева - Приобретаем и продаем дачу

– собственники недвижимого имущества, не являющегося самовольной постройкой, в случае приобретения перечисленными собственниками государственных и муниципальных земельных участков.

Приватизация федеральных земельных участков может быть осуществлена только при согласии агентства по управлению федеральным имуществом. Имущество, находящееся в собственности субъекта РФ или муниципального образования, продается органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления согласно нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

При определении полномочий государственных или муниципальных органов по принятию до 1 июля 2006 года решения о приватизации земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, следует основываться на нормах Закона о приватизации. Кроме того, следует выяснить, каким органом принималось решение о приватизации здания (строения, сооружения).

В соответствии с пунктом 14 статьи 43 Закона о приватизации, действовавшего до 1 июля 2006 года, решение о приватизации земельных участков, не отнесенных к собственности Российской Федерации или субъектов Российской Федерации, принимали органы, принявшие решение о приватизации расположенных на данных земельных участках объектов недвижимого имущества, либо органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации.

С 1 июля 2006 года в Закон о приватизации были внесены изменения, связанные с исключением норм, определявших специальные субъекты по отчуждению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. В настоящее время следует руководствоваться общими положениями земельного законодательства о возможности распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Способы приватизации приведены в статье 13 Закона о приватизации. Это – продажа на аукционе или конкурсе путем публичного предложения или без объявления цены. Следует отметить, что последнее возможно только после того, как аукцион по продаже данного объекта недвижимого имущества был признан несостоявшимся. Еще одним способом приватизации является внесение земельного участка в качестве вклада в капитал открытого акционерного общества.

В качестве способа приватизации земельного участка собственником объекта недвижимости может быть признан выкуп соответствующего земельного участка. Особенности отчуждения земельных участков указаны в статье 28 закона о приватизации. Приватизация зданий, строений, сооружений, а также объектов, строительство которых не было завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимого имущества, проводится одновременно с отчуждением лицу, приобретающему данное имущество, земельного участка, занимаемого этим имуществом.

В случае если здание (строение или сооружение), расположенное на неделимом земельном участке, состоит в собственности нескольких лиц, с ними может быть заключен договор аренды данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Обязательства каждого соарендатора определяются пропорционально площади части здания (строения или сооружения), принадлежащей соответствующему лицу, к общей площади здания (строения или сооружения).

Говоря о выкупе земельных участков собственниками объектов недвижимости, следует обратиться к статье 36 ЗК РФ, направленной на регулирование отношений при обретении прав на земельные участки, которые являются объектами государственной или муниципальной собственности и на которых находятся здания (строения, сооружения).

Данная статья (пункт 1) содержит указание на исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды его собственниками здания (строения, сооружения). Следует отметить, что понятие «исключительное право» не расшифровано ни в одном федеральном нормативно-правовом акте.

В соответствии с этимологией, исключительное право – это право, которым обладает лишь собственник здания (строения, сооружения), расположенного на данном земельном участке. Следует отметить, что это право принадлежит собственнику здания (строения или сооружения) независимо от того, каким способом были приобретены права собственности на недвижимость.

В настоящее время мнения в отношении пределов действия статьи 36 ЗК РФ расходятся. Для обеспечения единообразной судебной практики в пункте 7 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 1995 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» приводится следующее пояснение: «Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ».