Сергей Боголюбов - Земельный участок - вопросы и ответы

Получателем пожизненной ренты может быть, разумеется, только гражданин. Однако гражданин, передающий земельную долю по договору пожизненной ренты, может в порядке ст. 596 ГК РФ указать и другого получателя этой ренты или даже нескольких лиц в равных или иных установленных договором долях.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни; ее размер, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты земельная доля отчуждалась бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать ее возврата.

Разновидностью пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. По этому договору получателем ренты может быть только гражданин, который передал в собственность плательщика ренты какую-либо недвижимость, а плательщик обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением (т. е. обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уходе) этого гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, при этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Договором может быть предусмотрена и возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Особенностью этой разновидности договора ренты является то, что в соответствии со ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Он также обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости.

Установленные законом особенности порядка заключения сделок с земельными долями связаны с тем, что земельные доли представляют собой доли в праве общей собственности на земельный участок. Порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, установлен в ст. 246 и 250 ГК РФ.

При продаже земельной доли действует установленное гражданским правом преимущественное право покупки. Это означает, что при продаже доли в праве собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности могут проводиться и при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности в установленных законом случаях. Так, согласно ст. 255 ГК РФ кредитор участника долевой собственности при недостаточности у последнего другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если выделение доли в натуре невозможно или против этого возражают остальные собственники, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли. Если остальные участники откажутся от приобретения доли должника, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника путем продажи этой доли с публичных торгов.

Если доля в праве общей собственности продана с нарушением преимущественного права покупки, то в соответствии со ст. 250 ГК РФ любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Этой же статьей Гражданского кодекса определена процедура продажи доли в праве общей собственности: продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.