Сергей Боголюбов - Земельный участок - вопросы и ответы

Е. Г.

Возникает ли у арендатора здания или сооружения обязанность по заключению договора аренды соответствующей части земельного участка под зданием?

Отвечая на вопрос в целом, следует сказать, что нормы ст. 652 ГК РФ не порождают для арендатора ни права требовать заключить договор аренды земельного участка под арендуемой недвижимостью, ни обязанности по заключению такого договора, за исключением случаев, предусмотренных абз. 1 п. 2 ст. 652 ГК РФ, когда передача в аренду и земельного участка прямо предусматривается договором аренды здания или сооружения.

Однако указанные нормы закрепляют право арендатора здания или сооружения оформить право на земельный участок в соответствии с нормами земельного или гражданского законодательства.

Существует мнение, что оформление права на земельный участок при заключении договора аренды недвижимости, если договором аренды недвижимости не предусмотрено право, на основании которого предполагается использовать земельный участок в порядке, установленном п. 2 ст. 652, или если арендодатель не является собственником земельного участка, в принципе не требуется. Данная позиция отражена также в п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11: согласно ст. 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений п. 2 ст. 654 ГК РФ.

Однако, как представляется, остается вопрос о содержании прав на земельный участок под арендуемым зданием. Пунктом 1 ст. 652 установлено, что «с передачей права владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования».

Кроме того, реализация предоставленного ст. 652 ГК РФ арендатору недвижимости права важна прежде всего для самого арендатора, поскольку лицу, не определившему правовой титул, на основании которого он использует земельный участок, в целом сложнее защитить свои права как землепользователя.

Если земельный участок находится в пользовании или в аренде у балансодержателя здания (предприятия или учреждения), то подлежат применению соответственно ч. 1 и 3 ст. 652 ГК РФ. Согласно указанным нормам арендатору здания или сооружения передаются права на соответствующую часть земельного участка, сама же аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Е. Г.

Каковы основные условия и порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности?

Законодательством уточняется порядок предоставления земельных участков для строительства, при этом устанавливается весьма существенное разграничение предоставления земельных участков — с обязательным согласованием места размещения объекта и без такового. Также выдвигается условие, что предоставление земельного участка в собственность под строительство без предварительного согласования может производиться только с обязательным заключением договора, предметом которого является земельный участок, на торгах. По сути, это означает, что торги фактически заменяют в данном случае процедуру согласования. Предварительное согласование требуется при предоставлении земельных участков под застройку либо в аренду или в постоянное (бессрочное) пользование.