Сергей Боголюбов - Земельный участок - вопросы и ответы

Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Специальные требования к размеру и местоположению земельного участка, установленные нормами этой статьи, обусловлены, как должно следовать из ее содержания, особенностями более рационального хозяйственного использования сельскохозяйственных земель, особенностями использования земель этой категории в конкретных регионах, а также намерением законодателя не допустить сосредоточения значительных площадей сельскохозяйственных угодий в руках ограниченного числа граждан.

Кроме того, исходя из ст. 19.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренные п. 1 ст. 4 данного Федерального закона, приравниваются к минимальным размерам земельных участков, устанавливаемым в соответствии со ст. 33 ЗК РФ для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, предусмотренный п. 2 ст. 4 указанного Федерального закона, устанавливается равным 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района.

Чтобы определить, соответствуют ли размеры земельного участка требованиям закона, его границы и целевое назначение должны быть установлены в порядке, предусмотренном законом. Кроме того, размер земельного участка, его границы и местоположение являются основными параметрами, определяющими его как недвижимое имущество и объект оборота. Требования по установлению границ земельных участков определены ЗК РФ, а также законодательством о землеустройстве.

Е. Г.

В одном здании размещается образовательное учреждение на праве оперативного управления и коммерческий банк. Земельный участок был оформлен полностью на учреждение на праве постоянного (бессрочного) пользования. Затем часть здания была передана коммерческому банку на основании договора аренды. После заключения договора аренды банк изъявил желание выкупить земельный участок. Возможно ли это?

Следует сказать, что в данном случае возможность выкупа земельного участка не исключается. Однако выкуп может быть осуществлен только с согласия публичного собственника или органа государственной власти (местного самоуправления), уполномоченного распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной собственности.

Согласно действующему законодательству требовать выкупа земельного участка может только собственник недвижимого имущества, но не арендатор.

Если речь идет о выкупе не всего, а только части площади земельного участка, пропорционально части площади здания, такое решение может быть принято только в случае раздела земельного участка и формирования вместо него двух новых. Это, как правило, возможно только при принятии положительного решения уполномоченных органов о формальном разделе здания на два самостоятельных объекта права.

Е. Г.

Согласно ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности помещения в одном здании, вправе приобрести участок в долевую собственность либо заключить договор аренды. Для этого они должны совместно обратиться в соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления. Как быть, если кто-то из правообладателей помещений в здании отказывается от выкупа земельного участка, но хочет взять участок в аренду?

Действительно, в соответствии со ст. 36 ЗК РФ (п. 5) для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). На практике большое количество проблем возникает с реализацией требования о совместном обращении в соответствующие органы, поскольку собрать для этого всех сособственников или совладельцев недвижимости практически невозможно. Однако из-за жесткости нормы решить эту проблему весьма сложно. Нам представляется целесообразным уточнить порядок приобретения прав на землю в данном случае с внесением изменений в нормы ЗК РФ. В то же время в целях разрешения конфликтных ситуаций Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24 марта 2005 г. № 11 высказана следующая позиция (п. 19): при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).