Коллектив авторов - Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним

Содержание данного договора таково, что эмфитевт получает максимально полное право пользования участком и извлечения из него абсолютно любых плодов. Право собственности на плоды у эмфитевта возникает с момента их отделения. [81] Так указывает Юлиан, приравнивая в этом отношении эмфитевта к добросовестному владельцу: «в то время как извлекающий плоды не делает их своими ранее, чем извлечет их, плоды принадлежат добросовестному владельцу, каким бы образом они бы не были отделены от почвы; так же плоды становятся принадлежащими тому, кто снял в аренду государственную землю, как только они отделены от земли». (D. 22.1.25.1). Единственное ограничение пользования эмфитевта – не ухудшать наличное состояние земельного участка. Допускаются любые изменения участка, не влекущие его ухудшение. Например, возможно даже поменять назначение участка, что либо на нем построить и т. д, если это объективно увеличивает его стоимость [82] Nov.7.3.2; Nov. 6.120; Nov. 7.3; Nov. 120.8 . Если же произведенные изменения ухудшают участок, собственник может прекратить эмфитевзис. Эмфитевт должен платить все публичные платежи, которые должен был бы платить собственник участка. В случае их неуплаты эмфитевзис так же может быть прекращен собственником, однако не сразу, а только если неуплата имела место в течении трех лет подряд.

Сontractus emphiteuticarius предусматривает размер платы, причитающейся собственнику земельного участка ( canon, pension, vectigal ). Ее суть в том, что она определяется в момент заключения контракта, и в дальнейшем не может быть пересмотрена в одностороннем порядке, что придает данному праву значительную устойчивость по сравнению с ius in agro vectigali. Еще большая устойчивость достигается за счет того, что её разовая неуплата не влечет прекращения эмфитевзиса. В новеллах Юстиниана было установлено, что плата взимается один раз в год, и прекращение эмфитевзиса возможно только в том случае, если неуплата имело место в течении двух или трех лет (в зависимости от земли: церковные земли два года, светские земли три года) [83] Nov. 7.3.; Nov. 120.8. .

Однако никогда не игнорировалась причина неуплаты. Например, в случае неурожая, эмфитевт имел право требовать уменьшения платы, или даже её годичной отмены, с переносом на следующий период. Так, Ульпиан указывает: «Папиниан в четвертой книге «Ответов» говорит, что если кто-либо сложил с колона наемную плату за один год вследствие неурожая, а затем в последующие годы наступило изобилие, то произведенное сложение платы не идет во вред собственнику, и он может требовать наемную плату в полном объеме даже за тот год, за который он сам ранее сложил плату. Это же Папиниан ответил и в отношении убытка, понесенного при найме государственных земель. Если собственник вследствие неурожая сложил плату виде дарения, то нужно сказать то же, что сказано выше, как если бы это было не дарение, а мировая сделка. Как же быть, если неурожайным стал последний год найма и именно за этот год сложена плата с колона? Правильнее сказать, что даже если предыдущие годы были изобильными и об этом знал наймодатель, то он не должен ссылаться на необходимость включения их в счет». (D. 19.2.15.4).

Хотя распоряжение эмфитевзисом ничем практически не ограничено, что касается отчуждения эмфитевзиса третьим лицам путем продажи, здесь было ограничение в виде наличия у собственника права преимущественного выкупа эмфитевзиса. При заключении купли эмфитевзиса, эмфитевт должен был за два месяца предупредить собственника, чтобы обеспечить ему возможность выкупить право эмфитевзиса по предложенной третьему лицу цене. «Скрытая» же от собственника продажа прекращала эмфитевзис. Подобная норма преследовала тот смысл, что хотя эмфитевзис и представляет собой вещное право, личность нового эмфитевта всегда имеет значение для собственника. Так, если, например, сам собственник не воспользовался преимущественным правом выкупа эмфитевзиса, он тем не менее сохранял возможность блокировать куплю- продажу. Но это допускалось только в одном случае, если личность приобретателя вызывала обоснованные сомнения собственника участка в плане платежеспособности наемной платы [84] Эти нормы введены институциями Юстиниана. (I. 4.66.3). .

Что касается защиты собственных прав, то эмфитевт приравнивался к собственнику. Ему могли быть предоставлены уже упоминавшийся выше actio vectigalis (даже против собственника), actio rei necatoria и actio rei confessoria (против третьих лиц), не говоря уже о владельческих интердиктах а так же исках и интердиктах принадлежащих собственнику: аctio finium regundorum; аctio aquea pluvae; interdictum glande legenda; interdictum сautio damni infecti.