Коллектив авторов - Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним

В силу этих причин и возникло ius superficies . Оно представляет собой свободно отчуждаемое и передаваемое по наследству полное право пользования чужой землей для целей возведения на ней строений и целей пользования этими строениями. Право суперфиция устанавливалось либо бессрочно, либо на очень длительный период времени. Суперфициант имеет возможность отчуждать и завещать данное право без каких-либо ограничений.

Суперфициант может устанавливать на суперфиций право залога, правда с тем ограничением, что в случае неуплаты pension преимущество перед залогодержателем будет иметь собственник данного участка. Павел указывал: «Суперфиций, установленный в отношении чужой земли, может быть передан в залог, с тем, однако, что первое место по рангу залоговых кредиторов предоставляется собственнику земли, если ему не внесена плата за пользование земельным участком». (D. 20.4.15.)

В отличие от эмфитевзиса, собственник участка не имеет права преимущественного выкупа права суперфиция.

Права суперфицианта надежно защищал уже другой, более совершенный интердикт – interdictum de superficiebus . Соответствующая фраза в эдикте звучала так: «Я запрещаю применять силу с целью не допустить того, чтобы вы пользовались доходами от суперфиция, о котором идет речь, как вы пользуетесь по условиям сдачи в аренду или взятия в аренду один по отношению к другому не силой, не тайно и не прекарно. Если будет заявлен какой-либо другой иск относительно суперфиция, то я дам возможность его предъявить по выяснении правового основания спора». (D. 43.18.1). По сути такая формулировка означала, что пока суперфициант платит оговоренную соглашением с собственником земли арендную плату, забрать у него застроенный участок земли не может никто, даже сам собственник [75] Павел и Ульпиан: «Суперфициарию, то есть тому, кто имеет суперфиций на чужой участок таким образом, что он уплачивает определенные повременные платежи, претор предоставляет по исследовании дела вещный иск». (D. 6.1.74–75). . Благодаря такой защите суперфициант мог свободно распоряжаться своим правом: продать его, подарить, заложить, завещать [76] «И надо понимать так, что суперфиций может и передаваться, так же как он может быть и завещан по легату, и быть предметом дарения». (D. 43.18.1.7). Павел: «Даже взятую в наследственную аренду землю можно отдать в залог, а также землю, на которую должник имеет суперфиций, так как в настоящее время суперфициарию предоставляются иски по аналогии (т. е. vindicatio utilis ). (D. 13.7.16.2). Ульпиан: «Кто продает меняльную лавку или иную лавку, которая стоит на государственной земле, не может продать землю, где находится лавка, но может продать лишь право на него, потому что речь идет о вещи, находящейся в публичной собственности, а право пользования этой землей принадлежит частным лицам». (D. 18.1.32). .Позднее ему вообще стали предоставлять не только данный интердикт, но и виндикационный иск по аналогии ( actio vindicatio utilis ) [77] D. 43.8.2.17 .

Институт эмфитевзиса в своем окончательном виде появился в римском праве достаточно поздно, только в постклассический период, примерно с 4 века н. э. Его суть заключалась в том, что римское государство, а также городские и сельские муниципии, а иногда и коллегии жрецов передавали в аренду частным лицам, как правило, на срок пять лет, принадлежащие им на праве собственности сельскохозяйственные земли. Хозяйственные причины, повлекшие широкое распространение такой аренды земли, до конца не ясны. Вероятно, что в предклассический период это было вызвано тем, что большие объединения граждан, созданные по формальному признаку местожительства (муниципии), в силу наличия в них большого количества житейских и бытовых конфликтов объективно не способны к эффективной и качественной обработке собственной земли. С точки зрения экономической гораздо выгоднее передать общую землю в обработку какому-то одному лицу, которое хозяйствуя своей волей, способно извлечь гораздо большую выгоду из такого участка земли. Начало такой практике положили цензоры, которые начали сдавать государственные земли в аренду c публичных торгов любым желающим, готовым заплатить за такую аренду наемную плату ( vectigal ). Срок такой аренды составлял пять лет (lustrum ), в течение которых цензор находился в должности. Удачному примеру цензоров последовали муниципии. Естественно, что в такую аренду могли быть отданы только общинные земли ager publicus , то есть те земли, которые не имели собственников.