Сергей Витте - КОНСПЕКТ ЛЕКЦИИ О НАРОДНОМ И ГОСУДАРСТВЕННОМ ХОЗЯЙСТВЕ

Потребность в долгосрочном кредите главным образом возникает, как уже замечено, для снабжения разного рода предприятий основными капиталами; кроме того, долгосрочные ссуды могут предназначаться для приобретения недвижимых имений (покупкой, при семейных разделах и т. п.). Первоначально, когда не было правильной организации долгосрочного кредита, подобные ссуды брались на более короткие сроки и затем, по наступлении сроков, долговые обязательства обменивались на новые. Но такой порядок представлял неудобства как для заемщиков, не имевших уверенности, что обязательство будет возобновлено, так и для банков, которые производили подобные выдачи за счет вкладов краткосрочных или до востребования. Поэтому для выдачи долгосрочных ссуд возникли специальные банки, так называемые ипотечные или земельные, получающие средства на производство ссуд посредством выпуска долгосрочных обязательств (облигаций, закладных листов). Операция эта поставлена на следующих основаниях.

Лицо, желающее получить ссуду, представляет в обеспечение свое недвижимое имущество, которому банк производит оценку или на основании нормальных цен, существующих в данной местности для подобных имуществ, или на основании осмотра имения, и затем разрешает ссуду в известном отношении к этой оценке (обыкновенно не выше 60 % ее). В обеспечение ссуды, ранее ее выдачи, на имущество налагается запрещение в размере ссуды, чем и закрепляется за банком преимущественное право удовлетворения перед прочими кредиторами заемщика, если бы он оказался неисправным. Параллельно разрешению ссуд банк производит, в размере ссуд, выпуск своих облигаций (или закладных листов), писанных на круглые суммы — 100, 500, 1000 рублей и т. д. — и приносящих определенный процент, реализует эти облигации (т. е. продает их на бирже или через посредство коммерческих банков) и вырученную сумму обращает на выдачу ссуд или же выдает ссуды самими облигациями, которые обращаются в наличные деньги уже заемщиками. По получении ссуды заемщик производит банку периодические платежи (обыкновенно по полугодиям), которые заключают в себе условленный процент за пользование ссудой и, сверх того, погашение, исчисленное по банковым правилам в зависимости от срока ссуды. Соответственно погашению ссуд происходит и погашение выпущенных по этим ссудам облигаций посредством периодических (также полугодичных) тиражей по особому плану, рассчитанному таким образом, чтобы каждый выпуск облигаций был погашен сполна в течение того периода времени, в который погашены будут соответствующие этому выпуску ссуды.

Подобно тому как выпуск банковых билетов под учет векселей есть замена долговых обязательств частного лица, имеющих ограниченное обращение долговым обязательством крупного учреждения, пользующегося известностью и авторитетом, так точно выпуск ипотечных облигаций, под закладные на недвижимые имущества, есть замена частных долговых обязательств такими общеизвестными ценностями, которые всегда легко могут быть обменены на наличные деньги.

Итак, сущность деятельности ипотечных банков сводится к выпуску под обеспечение недвижимыми имуществами долгосрочных обязательств, с выдачей из суммы, вырученной от продажи этих обязательств, долгосрочных ссуд владельцам принятых в залог недвижимостей.

По роду своей деятельности ипотечные банки разделяются на две группы: 1) банки поземельные, выдающие ссуды преимущественно под сельскохозяйственные имения, причем выпускаемые ими обязательства носят название закладных листов, и 2) кредитные общества — для выдачи ссуд под городскую недвижимость, обязательства которых по большей части именуются облигациями.

Большинство ипотечных банков учреждается на акционерном начале и имеет основной капитал, образуемый выпуском акций. Доходы банков составляются из поступлений от заемщиков, с которых сверх процентов по ссудам и погашения обыкновенно взыскиваются еще некоторые дополнительные взносы на расходы по управлению и образованию запасного капитала для покрытия могущих быть убытков. Из этих поступлений покрываются все расходы банков, и прежде всего платежи по облигациям, а затем остаток составляет дивиденд на акционерный капитал.

На случай неисправности заемщиков уставами ипотечных банков назначаются известные льготные сроки для уплаты недоимок, по истечении которых имения назначаются в продажу, причем покупщик или погашает долг сполна, или принимает его на себя, уплачивая банку всю недоимку.