Роберт Лечтер - Пророчество Богатого Папы

Много лет назад богатый папа говорил мне, что инвестирование в недвижимость через бизнес приносит инвестору четыре вида дохода. Это:

1. Рентный доход.

2. Амортизация.

3. Повышение стоимости.

4. Налоговые преимущества.

Вот почему он часами играл в «Монополию» со своим сыном и со мной. И его задача была гораздо шире, чем просто научить нас делать деньги. Он стремился обучить нас правилам квадрантов Б и И. Когда все четыре вида доходов объединены в одном простом примере, который я привел выше, то, принимая во внимание инфляцию, 100 долларов, полученные от банка, — это прямая потеря стоимости, так же как и 10 тысяч на вкладе. В то же время 4500 долларов имеют хорошие шансы на рост благодаря удорожанию аренды, а такие же шансы на прирост стоимости капитала не только для ваших 10 тысяч, но и для взятых у банка 90 тысяч, если только ваша инвестиция является хорошей.

Другими словами, если собственность возрастает в цене, банк продолжает получать только восемь процентов на свои 90 тысяч, а вы получаете все остальное. Если собственность повышается в цене, скажем, со 100 до 200 тысяч, то я могу пойти в банк и занять дополнительно 75 тысяч или больше без всяких налогов, либо могу продать собственность через обмен, запустив в работу дополнительные 100 тысяч без необходимости одномоментно платить налог на доход от прироста стоимости капитала. Другими словами, чем выше ваше финансовое образование и чем больше вы знаете о правилах квадрантов, тем больше денег вы можете сделать.

Этот упрощенный пример всего лишь царапина на поверхности того, что вы можете сделать, если понимаете правила квадрантов Б и И. Другими словами, фактическая прибыль может быть еще больше, если вы знаете, что делаете, и пользуетесь услугами компетентных советников. Я больше не стану вдаваться в технические детали, потому что не хочу выходить за рамки этой книги. Если у вас есть вопросы по вышеприведенному примеру, вы можете обсудить их с экономистом или с агентом по недвижимости, специализирующимся на инвестициях в недвижимость. Они смогут во всех подробностях просветить вас относительно разных правил квадранта И.

Предупреждение. Чтобы эти цифры стали явью, человек должен иметь за плечами несколько лет опыта инвестирования в недвижимость. Если у него такого опыта нет, я бы не советовал использовать деньги банкира для улучшения вашего финансового положения. Долг в качестве двигателя очень опасен для корабля с зеленым капитаном. Уоррен Баффет по этому поводу говорит: «Когда вы соединяете невежество и занятые в долг деньги, может получиться очень интересный эффект». Если вы желаете побольше узнать о том, что именно рассказал мне богатый папа о шести этапах инвестирования в недвижимость, можете прочитать об этом в новом ресурсе, который мы создали совместно с организацией «Time Life» на сайте richdad.com.

2. Лучше быть владельцем бизнеса, чем работником. Как капитану ковчега, вам нужно будет узнать разницу между владельцем бизнеса и работником. Если сравнить финансовые отчеты работника с отчетами владельца бизнеса, различия говорят сами за себя:

Думаю, что многие из вас видели эту схему раньше и понимают, насколько она важна. Она подчеркивает различия в правилах разных квадрантов. Если вы работник, все ваши расходы являются расходами после уплаты налогов. Если вы владелец бизнеса, то вы можете в какой-то степени контролировать то, что тратите, с помощью долларов, полученных до уплаты налогов, в то время как каждый доллар расходов работника — это доллар, оставшийся после уплаты налогов. Опять же, все объясняется различиями в правилах, а таких различий очень много. Как капитан своего ковчега, вы стремитесь получить максимальный контроль над использованием разных правил квадрантов. Ковчег состоит из четырех квадрантов, и поэтому вам необходимо знать все правила.

Возьмите под контроль правила

Одна из причин, по которой я хочу получать как можно меньше доходов из квадранта Р, заключается в том, что там у меня просто меньше всего возможностей контролировать правила. В квадранте Р правила контролирует правительство. Даже когда речь заходит о так называемых безналоговых пенсионных планах работников, правила все равно определяет правительство.

Америке правительство разрешает работнику вложить ограниченную сумму денег в его пенсионный план категории DC, но когда деньги изымаются, налоги, как правило, исчисляются по самой высокой из всех существующих ставок — налоговой ставке квадранта Р. Другими словами, хотя сегодня работники инвестируют, в большинстве случаев закон ERISA заставляет их инвестировать по правилам квадранта Р, а не по правилам квадранта И, Мне не нравятся правила квадранта Р, потому что они лимитируют объемы моих инвестиций и часто ограничивают их спектр сбережениями, взаимными фондами и акциями, которые я называю инвестиционной рулеткой для среднего класса. У людей, которые инвестируют только в этих пределах, часто очень маленькие ковчеги. Если вы хотите иметь большой ковчег, вам нужно вкладывать деньги в инвестиции для богатых. Чтобы это сделать, сначала нужно взять под контроль правила.