Денис Шевчук - Оценка и управление недвижимостью - конспект лекций

Положительный момент, связанный с инвестициями в недвижимость: если рост доходности облигаций происходит в результате роста инфляции, то этот же рост инфляции будет отражаться на ожиданиях инвесторов относительно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию оставаться более стабильной, чем доходность долгосрочных облигаций.

В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.

Вследствие высокой стоимости приобретение недвижимости, реализация инвестиционных проектов в сфере недвижимости осуществляются с привлечением заемного финансирования (подробнее в книге Шевчук Д.А. Кредиты физическим лицам. – М.: АСТ: Астрель, 2008).

Основания для финансирования инвестиций в недвижимость:

– недостаточность собственного капитала инвестора для единовременной оплаты за недвижимость, так как в отличие, например, от акций, недвижимая собственность сложно поддается делению, и для совершения сделки единовременно требуются значительные денежные суммы;

– необходимость более высокой оплаты управления, что способно повысить его качество, качественное управление недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость непосредственно влияет на увеличение доходности инвестиций;

– иверсификация – стремление управлять несколькими объектами недвижимости для распределения риска за счет многообразия объектов вложений, снижения конкуренции, но много объектов вложений при ограниченности собственного капитала требуют большего кредита, что создает дополнительный риск;

– амортизация подлежит вычету из баз налогообложения;

– положительный финансовый левередж – когда имущество, приобретенное на заемные средства, приносит финансовый доход по ставке, превышающей ставку процента по кредиту.

На цену собственности и решения инвесторов влияют условия финансирования: ставка процента, уровень заемного финансирования, срок амортизации и пр.

Ставка процента – плата за пользование кредитом. Чем ниже ставка процента, тем она привлекательнее для инвестора.

Уровень заемного финансирования характеризуется величиной ссуды. Чем больше ссуда, тем эффективнее заемное финансирование.

Критерии выбора предельной суммы кредита:

– при низких процентных ставках критерием является доля заемных средств в общем объёме капитальных вложений в недвижимость, эта доля для осторожных инвесторов обычно составляет 70 %;

– при высоких процентных ставках критерием является коэффициент покрытия долга.

Срок амортизации – срок погашения кредита. Чем дольше этот срок, тем меньше периодические платежи. Однако суммарные платежи при оплате в течение длительного срока будут больше.

Прочие условия финансирования:

– льготы по досрочному погашению ссуды:

– право досрочного погашения без санкций или с применением штрафа, уменьшающегося с сокращением срока кредитного договора;

– ограниченная ответственность: ответственность заемщика только заложенной недвижимостью, на движимое имущество права кредитора в случае невозврата кредита не распространяются (при неограниченной ответственности кредитор имеет право и на движимое имущество оказавшегося неплатежеспособным заемщика).

Рассмотрим критерии принятия решений о кредитовании.

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости меняется очень часто, поэтому при решении вопроса о кредитовании в каждом частном случае необходимо заново изучать рыночную конъюнктуру. Следует обратить внимание на текущее и ожидаемое соотношение спроса и предложения, на объекты, требующие заемного финансирования, риски, особенности местоположения недвижимости и прибыльность кредита и инвестиционного проекта.

Спрос и предложение. Если текущий и прогнозируемый уровень предложения объектов явно выше уровня спроса – это неблагоприятный фактор, следует подождать некоторого улучшения. Нужно принять решение по следующим вопросам:

– Сохранится ли постоянный спрос на объект обеспечения кредита?

– Не произойдет ли перенасыщение рынка такими объектами до окончания срока погашения кредита?